Апелляционное определение
22 апреля 2026 г. г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Холонгуевой О.Р., судей коллегии Кудряшовой М.В., Калмыковой С.С., при секретаре Мункуевой Т.Б., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны к ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» о защите прав потребителей, встречному исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» к Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны об обязании признать действия недобросовестными, по апелляционным жалобам представителя ответчика на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 17 декабря 2025 г., которым исковые требования удовлетворены частично, постановлено:
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» в пользу Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны в равных долях, денежные средства, в счет устранения строительных недостатков в размере 361 201,82 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» к Гавриловой Елене Ревмировне, Гавриловой Ксении Владимировне о понуждении к исполнению обязательств, оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» в пользу Федерального бюджетного учреждения Забайкальская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы за проведенное экспертное исследование в размере 25 880 руб.
Взыскать с Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны в пользу АНО «Экспертный центр Урала» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» госпошлину в размере 14530,05 руб.
Заслушав доклад судьи Кудряшовой М.В., исследовав с материалами дела, ознакомившись с доводами апелляционных жалоб, выслушав стороны, судебная коллегия установила:
Обращаясь в суд, с учетом увеличения требований, истцы просят соразмерно уменьшить цену договора ... участия в долевом строительстве от 16 марта 2023 г. на сумму, необходимую для устранения строительных недостатков, и взыскать с ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» (далее – ООО СЗ «СтройСервис») в пользу Гавриловой Е. Р., Гавриловой К.В. в равных долях 383 350,23 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. в пользу каждого, распределить судебные расходы.
Исковые требования мотивированы тем, что 16 марта 2023 г. между ООО «СЗ СтройСервис» и Гавриловыми заключен договор ..., во исполнение договора застройщиком была передана квартира № ... по адресу: <...>, <...> В ходе эксплуатации были выявлены недостатки конструктивных элементов: входная дверь, окна и балконная дверь, остекление балкона, полы, наружные стены в границах квартиры, стены и перегородки, система вентиляции. В досудебном порядке установленная стоимость устранения недостатков, которая составила 1 274 444,30 руб. 06 ноября 2024 г. в адрес ответчика направлено требование, в котором истцы просили предоставить возможность ознакомления с проектной, исполнительной документацией, технико-экономическим обоснованием проекта (сметой), журналом входного контроля, паспортами качества на использованные материалы и конструкции, актами освидетельствования скрытых работ; соразмерно уменьшить цену договора ... от 16 марта 2023 г. на сумму, необходимую для устранения строительных недостатков; выплатить истцу сумму уменьшения цены договора в размере 1 274 444,30 руб., моральный вред в размере 20 000 руб. Ответчиком требование оставлено без удовлетворения.
Определением суда от 23 января 2025 г. принято встречное исковое заявление ООО СЗ «СтройСервис» к Гавриловым о признании действий недобросовестными, привлечены третьи лица ООО СК «Абрис», ООО «Оконная компания», ООО «Варна».
Обращаясь со встречными исковыми требованиями, ООО СЗ «СтройСервис» просил обязать Гаврилову Е.Р., Гаврилову К.В. исполнить условия п.п. 7.3, 8.1, 8.3, заключенного договора участия в долевом строительстве ... от 16 марта 2023 г., путем направления соответствующего требования с перечислением недостатков, согласования с ООО СЗ «СтройСервис» даты и времени совместного осмотра квартиры, расположенной по адресу: <...> жилом <...>, корпус ... по <...>, совместно фиксации недостатков (дефектов) указанной квартиры, а также согласования разумных сроков устранения недостатков в случае их выявления с проведением экспертизы силами и за счет застройщика.
Исковые требования мотивированы тем, что указанными условиями договора предусмотрено, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 рабочих дней с момента получения застройщиком письменного требования от участника долевого строительства. В случае, если застройщик не устранит недостатки в вышеуказанный срок, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов по устранению недостатков, при этом застройщик обязан провести экспертизу объекта за свой счет с целью установления причин возникновения строительных недостатков. (дефектов) и стоимости их возмещения. 06 ноября 2024 г. в адрес застройщика поступила претензия истцов, в которой сообщалось об обнаруженных недостатках в жилом помещении, зафиксированных в нарушение условий договора, истцами в одностороннем порядке. Последним, в ответ на данную претензию, был дан ответ, и разъяснен порядок установления недостатков и было предложено согласовать с застройщиком дату повторного осмотра жилого помещения. Однако истцы обратились с иском в суд.
Определением от 31 октября 2025 г. к участию привлечено третье лицо ООО «СервисТехСтрой».
В судебное заседание истцы Гавриловы и их представитель Рудаков Д.А. не явились, извещены надлежащим образом. Участвуя ранее в судебном заседании, уточненные требования поддерживал в полном объеме. Полагал необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов 383 350,23 руб. в счет уменьшения цены договора. Также не признал встречные требования, полагал их необоснованными, поскольку выбор способа исполнения обязательств, принадлежит истцу, на основании закона о защите прав потребителей.
В судебном заседании представитель ответчика Иванов А.В. исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения, предоставил письменные возражения на исковое заявление. Встречный иск поддержал.
В судебное заседание представители третьих лиц ООО «Оконная Компания», ООО «Варна», ООО СК «Абрис», ООО «СервисТехСтрой» не явились, извещены надлежаще.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась сторона ответчика, представителем ООО СЗ «СтройСервис» Ивановым А.В. принесена апелляционная жалоба. Согласно которой заявитель указал, что при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не принято во внимание, что положения Федерального закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению в положениям Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Гражданского кодекса РФ, т.е. имеют приоритет. Учитывая, что правоотношения сторон, относительно качества объекта долевого участия, способы и порядок выбора защиты материальных прав участника долевого строительства, в случае, если такой объект не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ, урегулированы настоящим Федеральным законом, в настоящем деле, к урегулированию правоотношений сторон в приоритетном порядке подлежат применению положения ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона. Согласно указанной норме В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, учитывая, что между сторонами спора заключен договор долевого участия, согласно которому (п. 8.3) предусмотрено, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (сорока) рабочих дней с момент получения застройщиком письменного требования от участника долевого строительства. Только после указанных требований и не выполнения их застройщиком, участник долевого строительства вправе заявить к нему иные требования. Таким образом, стороны своим соглашением, установили специальное правило по устранению строительных недостатков. Суд первой инстанции указанные правила договора и положения Федерального закона № 214-ФЗ истолковал не верно. Кроме того, следует отметить, что истцы 06 ноября 2024 г. обратились к ответчику с требованием, в котором просили выплатить сумму уменьшения цены договора на 1 274 444,30 руб. Учитывая, что согласно условиям договора у застройщика имелось 40 рабочих дней для добровольного удовлетворения о безвозмездном устранении строительных недостатков, указанный период выпадает на действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, в связи с чем, у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований. Обращает также внимание, что истцы в адрес ответчика с требованиями о безвозмездном устранении строительных недостатков в соответствии с данными условиями, а также ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, не обращались, доказательств фактического несения расходов на устранение строительных недостатков, в материалах дела не имеется. Также полагает необходимым возможным применить ограничения, установленные ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, как обстоятельства правоотношений, которые возникли после 01 октября 2025 г. Учитывая, что цена договора составляет 4 999 500 руб. и общая сумма взыскания не может превышать 149 985 руб. (4 999 500*3%). Полагает, что районный суд при вынесении решения обязан был осуществить оценку спорного объекта, которая осуществляется на основании подтверждения\не подтверждения условиям договора, требованиям стандарта организации, проектной документации, с учетом соблюдения участником долевого строительства инструкции по эксплуатации, возможного проведения ремонта и нормального износа. При том, что суд первой инстанции, соответствующих вопросов при назначении судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы перед экспертами не ставил. Мотивированные выводы относительно данных обстоятельств, решение суда не содержит. Назначенные по делу судебные экспертизы содержат противоречия. Кроме того, суд первой инстанции, назначая дополнительную экспертизу, не указал мотивов ее назначения, а также, почему он не согласился с первоначальной экспертизой. В связи с допущенными нарушениями считает, что заключение Квитко В.А. не является средством доказывания. Единственным допустимым доказательством, устанавливающим соразмерное уменьшение цены договора, является заключение экспертизы, представленное застройщиком. Также полагает учесть, что при разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены, должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренным договором и насколько, в связи с этим, уменьшилась цена товара (обесценение товара). При этом уменьшение цены (обесценение) составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара пропорционально утрате его потребительских свойств из-за имеющихся недостатков. Вместе с тем, положенное в основу решения суда заключение Квитко В.А., устанавливает стоимость устранения якобы выявленных недостатков, т.е. без учета того, что данные недостатки не будут устраняться, а результат строительно-монтажных работ и изделия, якобы имеющие недостатки будут использоваться истцом по своему прямому назначению, в связи с чем, последним заявлены требования о соразмерно уменьшении цены договора (обесценение). В связи с имеющимися недостатками в заключении эксперта Квитко В.А., выразившиеся в том, числе в том, что в ходе проведения экспертизы не исследовался вопрос о соответствии жилого помещения техническим регламентам, установленным стандартам организации, просит назначить по делу строительно-техническую экспертизу. Для разрешения вопросов о назначении экспертизы, полагает необходимым участие специалиста Стоянова Ю.Ф., участие которого просит обеспечить. Также отмечает, что районным судом нарушены положения ст. 196 ч. 3 ГПК РФ, поскольку материально-правовых требований о возмещении своих расходов (денежных средств) в счет устранения строительных недостатков истец не заявлял.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Иванов А.В. апелляционную жалобу поддержал, дал пояснения, аналогичные доводам, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. ст. 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 16 марта 2023г. между ООО «СЗ СтройСервис» (ззастройщик) и Гавриловыми Е.Р. и К.В. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве ...
В соответствии с условиями договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением, и после получения разрешения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки предусмотренные договором, и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность, в следующих долях: 1\2 доля – Гаврилова Е.Р., 1\2 доли Гаврилова К.В., при наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
П.п. 1.2 и 1.3 Договора установлен строительный адрес дома: <...>
В соответствии с п. 3.4 Договора, срок передачи объекта участнику - не позднее 28 октября 2026 г.
Разделом 4 Договора установлена цена договора, которая на момент его заключения составляет 4 999 500 рублей. Цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 101 000 рублей.
В соответствии с п. 6.1.3 Договора, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора.
03 сентября 2024 г. между ООО «СЗ СтройСервис» и Гавриловыми подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Участник долевого строительства принял в собственность квартиру в жилом <...> <...>, со строительным номером 30, на 1 этаже, с количеством 2 комнаты, общей (фактической) площадью без учета балкона 49,3кв.м., в том числе жилая площадь 31,5 кв.м., в том числе подсобная – 17,8 кв.м., общей фактической площадью 50,6 кв.м.(с балконом).
Проведенной по делу судебной строительно- техническая экспертизой установлены нарушения, допущенные при строительстве принадлежащей истцам квартиры, а именно, выявлены нарушения по устройству входной двери; ПВХ окон; конструкции стяжки пола. Стоимость устранения недостатков квартиры, расположенной по адресу: <...>, составляет 361 201,82руб.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и все представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 151, 421, 424, 1099 - 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), разъяснениями Верховного Суда РФ по их применению, установив наличие в квартире истцов строительных недостатков, возникших по вине застройщика и не устраненных им добровольно, пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика как застройщика многоквартирного жилого дома в пользу истцов стоимости устранения выявленных дефектов (недостатков) в размере 361 201,82 руб., которая взыскана в равных долях в пользу каждого истца.
Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам:
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Положения ст. 29 Закона о защите прав потребителей также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Заявляя о соразмерном снижении цены Договора, сторона истца указывает о передаче объекта долевого строительства ненадлежащего качества и наличии строительных недостатков, в обоснование приводит заключение специалиста ..., из которого следует, что специалистом при проведении осмотра спорной квартиры выявлены недостатки: в входной двери; стенах и перегородках; полах; светопрозрачных конструкциях из ПВХ профилей; системы вентиляции.
Стороной ответчика представлено заключение № К1-30 от 20 января 2025 г. ИП Костина А.Н. из которого следует, в квартире, расположенной по адресу: <...>, жилой <...>, корпус ..., <...> имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, в том числе указанные в заключении специалиста ..., связанные с нарушением проектно-сметной документации, стандартов предприятия (организации)), условий договора участия в долевом строительстве, требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, с учетом надлежащего содержания жилого помещения и соблюдения инструкции по эксплуатации. Выявленные недостатки возникли в результате некачественно проведенных застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ. Недостатки, возникшие в следствии воздействия третьих лиц и носящие эксплуатационный характер не учитывались. Сумма обесценивания строительно-монтажных работ и изделий, имеющих строительные недостатки, составляет 6398,40 руб.
В связи с имеющимися возражениями сторон относительно перечня недостатков, а также стоимости их устранения, по ходатайству стороны истца определением суда от 04 февраля 2025 г. по делу назначена строительно- техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ....1 от 20 января 2025 г., проведенного ФБУ Забайкальская ЛСЭ Минюста России, в <...> жилого <...>, корпус ..., по <...> из недостатков и нарушений было выявлено: не соблюдение ширины сейсмического шва между несущей колонной и межкомнатной стеной, а также отсутствие эластичного материала, что может повлечь образование трещин на стенах; вместо предусмотренного проектной документацией теплоизоляционного материала под цементной стяжкой пола непоплэкс комфорт, фактически применен пеноспласт. Отсутствует полиэтиленовая гидроизоляция; требуется регулировка фурнитуры на створках для устранения провисания оконной группы, и переклейка контура уплотняющей прокладки в двух оконных группах. Стоимость устранения недостатков квартиры, расположенной по адресу: по <...>, корпус ..., <...>, составляет на период проведения экспертизы 31 463,92 руб.
В ходе рассмотрения дела, по ходатайству стороны истца, определением от 18 августа 2025 г. по делу назначена дополнительная судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Экспертный центр Урала».
Согласно заключению эксперта ... в <...> жилого <...>, корпус ... по <...> имеются строительные недостатки по следующим пунктам: установка входной двери; установка ПВХ окон; конструкция стяжки пола. Эти недостатки являются строительными недостатками. Для устранения недостатков в конструкции входной двери и ПВХ окон, необходимо заменить оконные конструкции и входную дверь на оконные конструкции и входную дверь, изготовленные в соответствии с нормативными документами. Для устранения недостатков в конструкции стяжки пола, необходимо демонтировать стяжку пола, затем устроить конструкцию стяжки в соответствии с нормативными документами.
Стоимость устранения недостатков квартиры, расположенной по адресу: <...>, составляет 361 201,82руб.
Установив обстоятельства спора, с учетом данного экспертного заключения АНО «Экспертного центра «Урала», разрешая данный спор, суд первой инстанции, пришел к правильным выводам о том, что объект долевого строительства, был передан застройщиком с недостатками, влияющими на его потребительские качества, в связи с чем, нарушенное право истца подлежит защите избранным им способом путем уменьшения цены договора долевого участия в строительстве на стоимость некачественно выполненных работ, допустившего возведение объекта с нарушениями требований технических регламентов и строительных норм, а также с отступлением от условий договора. Размер расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков по результатам судебной экспертизы АНО «Экспертный центр Урала» составил 361 201,82 руб.
Согласно выводам эксперта, установлены недостатки: во входной двери, которая подлежит замене; оконных ПВХ конструкций, которые также подлежат замене; конструкция стяжки пола подлежит переделке.
Настаивая в апелляционной жалобе на назначении по делу повторной экспертизы, ответчик повторно приводит доводы, ранее известные суду первой инстанции. Судебная коллегия полагает обоснованными выводы суда первой инстанции относительно принятия в качестве допустимого доказательства заключение АНО «Экспертный центр Урала».
При проведении экспертизы экспертом АНО «Экспертный центр Урала» изучены материалы дела, проведен осмотр объекта оценки, использованы различные методики, проведен детальный анализ полученных материалов, при проведении исследования использована научно-практическая литература, нормативно-правовая база. Заключение эксперта не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом первой инстанции вопросам, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
В ходе проведения экспертизы экспертом АНО «Экспертный центр Урала» в исследованном объекте установлены именно строительные недостатки. О том, что указанные недостатки стали возможны вследствие нормального износа, нарушения истцами требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации. Тогда как, заключение данное экспертами ЗабЛСЭ, полнотой не обладает, выводы, содержащиеся в ней, противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Оснований сомневаться в заключении судебной экспертизы АНО «Экспертный центр Урала» у судебной коллегии не имеется, так как оно основано на непосредственном осмотре экспертом помещений обследуемого объекта с проведением исследований и измерений, подкреплено фотографиями с места осмотра в ходе проведения исследования нарушений, влияющих на достоверность выводов заключения, не выявлено.
Таким образом, судебной коллегией не установлено оснований для назначения по делу судебной экспертизы, как о том ходатайствовала сторона ответчика.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 июля 2016 г. № 1714-О, предусмотренное ч. 2 ст. 87 ГПК РФ правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения либо наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение. Из содержания названных законоположений подача лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы разрешается судом в каждом конкретном случае индивидуально исходя из конкретных обстоятельств данного дела, что соответствует закрепленным статьями 118 (часть 1) и 120 (часть 1) Конституции Российской Федерации принципам независимости и самостоятельности судебной власти.
При том, что несогласие с выводами, данными в рамках проведенной судебной экспертизы, не влечет ее недействительность и не влияет на объективность выводов судебных экспертов, исходя из положений ст. 87 ГПК РФ, не является основанием для назначения повторной экспертизы, а также какой – либо иной экспертизы. Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра выводов заключения судебной экспертизы, назначенной по определению суда, только в целях проведения повторной экспертизы и получения нового заключения другого содержания. Иная точка зрения на то, какие должны быть выводы в заключении экспертизы, не может являться поводом для назначения повторной или дополнительной экспертизы и постановки под сомнение выводов экспертизы, назначенной по определению суда.
Рецензия же является мнением другого специалиста в области оценки ущерба, при этом, не может быть средством опровержения ранее представленного доказательства стороной истца.
То обстоятельство, что судом первой инстанции по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Экспертный центр «Урала», прав ответчика не нарушает.
В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Ст. 87 ГПК РФ предусмотрена возможность назначения судом дополнительной или повторной экспертизы соответственно в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта (часть 1) или в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения (часть 2).
Необходимость проведения по делу указанной экспертизы районным судом мотивирована по правилам ст. 87 ГПК РФ. Ошибочное наименование вновь назначенной по тем же вопросов экспертизы как дополнительной, а не повторной, не означает вынесения судом незаконного судебного акта. Исходя из имеющегося в материалах дела ходатайства стороны истца о назначении по делу экспертизы, представитель истца указывал на имевшиеся в судебной экспертизе, проведенной ЗабЛСЭ недостатки, неполноту, а также имеющиеся противоречия.
Судебная коллегия полагает необоснованными доводы стороны ответчика относительно того, что договором, заключенным между сторонами, последние пришли к соглашению, определяющему порядок урегулирования между ними спора относительно выявленных в ходе эксплуатации недостатков.
Согласно условиям договора долевого участия в строительстве, заключенный 16 марта 2023 г. между сторонами предусматривает п. 7.3., 8.3, содержащие следующие условия, что если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и\или технических и градостроительных регламентов, проектной документации и стандартов организации, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренных договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 рабочих дней с момента получения застройщиком письменного требования от участника долевого строительства. В случае, если застройщик не устранит недостатки в вышеуказанный срок, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов по устранению недостатков, при этом застройщик обязан провести экспертизу объекта за свой счет с целью установления причин возникновения строительных недостатков. (дефектов) и стоимости их возмещения.
Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет на ограничение прав потребителей, являются ничтожными.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО СЗ «СтройСервис» в удовлетворении встречных исковых требований.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в частности, условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.
По смыслу ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 указанного федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, действующий закон, регулирующий правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прямо указывает на ничтожность условий договора об ограничении права участника долевого участия в строительстве относительно возможности предъявления требований к застройщику в случае выявления недостатков в соответствующем объекте долевого строительства. В связи с указанным, указанные условия договора являются ничтожными.
Судебной коллегией не установлено оснований для применения к образовавшимся между сторонами настоящего спора отношениям, положений ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве.
Так, Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч.ч. 2 и 2.1 ст. 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, вступили в силу с 01 января 2025 г.
На основании п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участив строительстве, применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.
Согласно материалам дела, договор между сторонами заключен 16 марта 2023 г., недостатки были выявлены, и претензия ответчику была направлена 06 ноября 2024 г. (т. 1 л.д. 24), факт получения которой застройщик не оспаривал (т. 1 л.д. 73-75). Таким образом, указанные положения Закона о долевом участии в строительстве, к данным правоотношения применению не подлежат.
Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы при определении размера стоимости устранения строительных недостатков квартиры, на которую подлежит уменьшению цена договора долевого участия в строительстве, нарушения либо неправильного применения норм материального права районным судом допущено не было.
Не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы относительно сохранения за истцом результата строительно–монтажных работ и изделий, что, по мнению, ответчика, повлечет неосновательное обогащения со стороны истца.
Как уже отмечено выше, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве, по договору долевого строительства одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, при наличии строительных недостатков в объекте долевого строительства участник долевого строительства в силу положений Закона о долевом участии в строительстве имеет право также на соразмерного уменьшения цены договора в размере стоимости их устранения. При этом положения указанного Федерального закона, определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене или их стоимости.
Основанными на неверном толковании норм права являются доводы апелляционной жалобы относительно выхода судом первой инстанции за пределы заявленных требований относительно предмета спора, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» указано, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Согласно заявленным исковым требованиям, истцы, обращаясь с настоящими исковыми требованиями, к ответчику, просили суд соразмерно уменьшить цену договора долевого участия в строительстве от 16 марта 2023 г. на сумму необходимую для устранения строительных недостатков.
Районный суд, принимая решение, взыскал с ответчика в пользу истца в равных частях сумму определенную судебной экспертизой, требующей для устранения недостатков, в размере 361 201,82 руб.
Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик (ч. 1 ст. 38 ГПК РФ).
П.п. 4 и 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, устанавливающей требования, предъявляемые к содержанию искового заявления, предусмотрено, что в заявлении, подаваемом в суд, должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Таким образом, право определения предмета, основания иска и способа защиты гражданских прав принадлежит только истцу.
В ч. 3 ст. 196 ГПК РФ отражен один из важнейших принципов гражданского процесса - принцип диспозитивности, согласно которому суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Исходя из материалов дела, искового заявления, представленных сторонами доказательств, а также принятого по делу решения, судом разрешались исковые требования истцов, заявленные к ответчику о соразмерном уменьшении цены договора на сумму необходимую для устранения выявленных недостатков. Нормы права, которыми руководствовался суд первой инстанции, ссылки на которые имеются в решении суда, регулируют спорные отношения, возникшие между сторонами, по указанному предмету и основанию. При этом имеющееся в резолютивной части оспариваемого решения, указание судом о взыскании с ответчика в пользу истца, денежных средств в счет устранения недостатков, по мнению судебной коллегии, является опиской, которая подлежит устранению. В связи с чем, в указанной части решение суда подлежит изменению.
Не могут быть признаны обоснованными доводы стороны ответчика относительно взыскания с него в пользу ФБУ Забайкальская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходов по проведению экспертизы.
Из материалов дела следует, что определением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 04 февраля 2025 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны к ООО Специализированный застройщик «СтройСервис» о защите прав потребителей, которым назначена судебная строительно-техническая экспертиза, расходы на ее проведение возложены на ООО СЗ «СтройСервис».
Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 26 марта 2025 г., указанное определение районного суда оставлено без изменения.
Кассационным определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 мая 2025 г. определение Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 04 февраля 2025 г. и апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 26 марта 2025 г. отменено в части возложения на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СтройСервис» оплаты расходов на проведение судебной экспертизы, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Однако согласно материалам дела судом первой инстанции повторно, вопрос о возложении на какую сторону спора подлежат расходы по проведению оплаты указанной экспертизы, разрешен при вынесении итогового решения.
Стоимость услуг эксперта, ФБУ Забайкальская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ по данному им заключению определено в размере 25 880 руб.
В связи с чем, учитывая, что настоящий спор разрешен в пользу истца, с ответчика в пользу экспертного учреждения ФБУ «Забайкальская лаборатория судебных экспертиз» подлежит взысканию стоимость проведенной по делу экспертизы в размере 25 880 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:
решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 17 декабря 2025 г. изменить, в части указания о взыскании денежных средств, абз. 2 резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции:
«Уменьшить цену договора долевого участия в строительстве ... от 16 марта 2023 г. на стоимость некачественно выполненных работ и взыскать ООО СЗ «СтройСервис» в пользу Гавриловой Елены Ревмировны, Гавриловой Ксении Владимировны в равных долях сумму 361 201,82 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.
председательствующий судьи коллегии
Мотивированное апелляционное определение составлено 27 апреля 2026 г.