ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 апреля 2026 года г.Брянск
Советский районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи Любимовой Е.И.
при секретаре Магусевой А.Р.
с участием представителя истца Москаленко К.И., представителя Управления Росреестра по Брянской области Бобарыкиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Горожанин" к Щеглову Роману Борисовичу, Спектор Вячеславу Семеновичу, Немировскому Анатолию Викторовичу, Домашневой Яне Александровне, Титенок Лидии Алексеевне, Костину Андрею Александровичу, Костину Максиму Александровичу, Никулиной Кристине Михайловне ПАО «Сбербанк России» о признании права залога на земельный участок прекращенным,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Горожанин" обратился с исковым заявлением ссылаясь на то, что ООО "Горожанин" являлось застройщиком 1-го этапа строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в г,Брянске.
Строительство объекта осуществлялось в соответствии с разрешениями на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами: №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...
<дата> жилая часть здания (1-я очередь 1-го этапа строительства) комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (1-й этап строительства) введена в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №....
Встроено-пристроенная часть жилого дома не введена в эксплуатацию по причине не завершения строительства этой части. Земельный участок, сформированный из части вышеуказанных участков под МКЖД со встроено-пристроенными помещениями (кадастровый №...) передан в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., которые не вошли в состав участка, сформированного под многоквартирным домом, до настоящего времени обременены залогом в пользу участников строительства объекта незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 26.09.2018г. по делу №А09- 15458/2017, вступившим в законную силу, признано право собственности за Немировским Анатолием Викторовичем право собственности на 7/125 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 7/125 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства, за Щегловым Романом Борисовичем право собственности на 43/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 43/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства, за Спектор Вячеславом Семеновичем право собственности на 419/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 419/1000 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства. Признать за Немировским Анатолием Викторовичем, Щегловым Романом Борисовичем, Спектором Вячеславом Семеновичем, обществом с ограниченной ответственностью «Брянсккомплектналадка» право собственности на земельный участок, кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях, пропорционально размеру общей площади принадлежащих им нежилых помещений.
Решением Советского районного суда города Брянска от 26.01.2018г. по делу №2-400/2018 постановлено следующее:
Признать за Домашневой Яной Александровной право собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 47,78 кв.м., расположенному на 3 этаже, ограниченное условными осями 1-2; А-Б1, а также 1/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроено-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1 138.18 кв.м.
Признать за К. право собственности на 9/500 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 81.24 кв.м., расположенному на 2 этаже, ограниченное условными осями Отдел(З) В/1-Д/1; 1п-4п, а также 9/500 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м.;
Прекратить право собственности ООО «Горожанин» на земельный участок кадастровый №.... площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации №... от <дата>;
Признать за Домашневой Яной Александровной и за К. право собственности на земельный участок кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им нежилых помещений.
Как указывает сторона истца, после признания права собственности залог в отношении земельных участков прекращен не был, что нарушает права истца, не позволяет использовать принадлежащее ему имущество.
Уточнив требования, просит суд прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/- 8.8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>; земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>; земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Указать, что настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Брянской области записей о залогах.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила суд удовлетворить.
Представитель третьего лица разрешение спора оставила на усмотрение суда, пояснила, что наличие записей о залоге в отношении указанных истцом земельных участков отражено в сведениях ЕГРН по документам, представленным ранее для регистрации залога.
Ответчики, третьи лица, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлялись надлежащим образом.
Суд, в соответствии со ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке заочного производства.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно п. п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В силу нормы части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залог земельного участка как обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) возникает лишь у участников долевого строительства (залогодержателей) с даты регистрации их договора долевого участия.
Таким образом, залогодержателями земельных участков являются лишь участники долевого строительства, но не лица, которые приобретали права на объект после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по договорам купли-продажи. Застройщик в отношении лиц, не являющихся участниками долевого строительства, обязательств не имеет, и залог в обеспечение каких-либо требований данных лиц к застройщику отсутствует.
ООО "Горожанин" обратился с исковым заявлением ссылаясь на то, являлось застройщиком 1-го этапа строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в г,Брянске.
Строительство объекта осуществлялось в соответствии с разрешениями на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами: №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №...; №....
<дата> жилая часть здания (1-я очередь 1-го этапа строительства) комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (1-й этап строительства) введена в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №....
Встроено-пристроенная часть жилого дома не введена в эксплуатацию по причине не завершения строительства этой части. Земельный участок, сформированный из части вышеуказанных участков под МКЖД со встроено-пристроенными помещениями (кадастровый №...) передан в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., которые не вошли в состав участка, сформированного под многоквартирным домом, до настоящего времени обременены залогом в пользу участников строительства объекта незавершенного строительства.
Установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 26.09.2018г. по делу №А09- 15458/2017 за Немировским Анатолием Викторовичем право собственности на 7/125 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 7/125 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства за Щегловым Романом Борисовичем право собственности на 43/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 43/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства, за Спектор Вячеславом Семеновичем право собственности на 419/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на 419/1000 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства.
За Немировским Анатолием Викторовичем, Щегловым Романом Борисовичем, Спектором Вячеславом Семеновичем, обществом с ограниченной ответственностью «Брянсккомплектналадка» признано право собственности на земельный участок, кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях, пропорционально размеру общей площади принадлежащих им нежилых помещений.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Брянска от 26.01.2018г. по делу №2-400/2018 за Домашневой Яной Александровной признано право собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 47,78 кв.м., расположенному на 3 этаже, ограниченное условными осями 1-2; А-Б1, а также 1/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроено-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1 138.18 кв.м.
за К. признано право собственности на 9/500 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 81.24 кв.м., расположенному на 2 этаже, ограниченное условными осями Отдел(З) В/1-Д/1; 1п-4п, а также 9/500 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м.;
Прекращено право собственности ООО «Горожанин» на земельный участок кадастровый №.... площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.
Погашена в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации №... от <дата>;
За Домашневой Яной Александровной и за К. признано право собственности на земельный участок кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м., расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им нежилых помещений.
Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами, за ответчиками признано право собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок пропорционально доли в праве.
Между тем, в отношении земельных участков №..., №... сохраняются сведения о залоге.
Так, в отношении земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, в настоящее время установлены следующие ограничения в виде залога (ипотеки):
-ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., лицо в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: физическое лицо, основание государственной регистрации - Договор участия в долевом строительстве №..., выдан <дата>., дата государственной регистрации:<дата> номер государственной регистрации: №...;
-ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., лицо, в пользу которого установлены ограничение и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН 7707083893, основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве №..., выдан <дата> дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации №...;
-ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., лицо, в пользу которого установлены ограничение и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН 7707083893, основание государственной регистрации: Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве №..., выдан <дата>, дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации №...;
В отношении земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, в настоящее время установлены следующие ограничения в виде залога (ипотеки):
-ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: физическое лицо, основание государственной регистрации - Договор участия в долевом строительстве №..., выдан <дата>., дата государственной регистрации:<дата> номер государственной регистрации: №...;
- ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., лицо, в пользу которого установлены ограничение и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН 7707083893, основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве №..., <дата> дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации №....
Установлено, что <дата> между ООО «Горожанин» и П. заключен договор №... участия в долевом строительстве №..., с привлечением кредитных средств (кредитный договор №... от <дата>.), номер государственной регистрации права- ипотека №....
<дата> между ООО Горожанин и Л. заключен договор №... уступки права по договору участия в долевом строительстве, с привлечением кредитных средств, номер государственной регистрации права- ипотека №....
Из ответа ПАО Сбербанк России от 19.03.2026г. следует, что П., Л. исполнили свои обязательства.
Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N214- ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
У ООО «Горожанин» отсутствует возможность без обращения в суд разрешить вопрос о прекращении залога, поскольку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом право собственности на объект незавершенного строительства признано за ответчиками судебными решениями.
Фактически основания для сохранения залога в настоящее время отсутствуют, поскольку правоотношения по договорам участия в долевом строительстве прекратились в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства каждым из собственников нежилой части.
Также прекращены обязательства по кредитным договорам с установлением обременений в пользу ПАО «Сбербанк», однако сведения об ипотеке не погашены.
Наличие ипотеки в настоящее время ограничивает право ООО «Горожанин» на реализацию своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом –земельными участками, при этом как указано выше, земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., которые не вошли в состав участка, сформированного под многоквартирным домом, в связи с чем целесообразность сохранения обременений отсутствует.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ограничение права истца в виде ипотеки в силу закона подлежит прекращению, а исковые требования удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194 – 198, 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление ООО "Горожанин" удовлетворить.
Прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/- 8.8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>; земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>; земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Прекратить залог: ипотека в силу закона, номер государственной регистрации №..., в отношении: земельного участка с кадастровым №..., площадью 640 +/-8.7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Брянской области записей о залогах №..., №... в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., записи о залоге №... в отношении земельного участка №....
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения. Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.И. Любимова
Решение в окончательной форме изготовлено 30.04.2026