РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2026 года г. Брянск
Володарский районный суд города Брянска в составе: председательствующего судьи Мастеровой О.Н., при секретаре Москаленко Е.С., с участием представителя истца М.А.А., представителя ответчика М.А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А.А. к Г.Е.О. о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
К.А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Г.Е.О. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, с учетом дополнительных соглашений, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> стоимостью 4500000 руб. на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение заключения указанного договора истец перевел ответчику денежную сумму в размере 1400000 руб. Однако до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен, денежные средства ответчиком не возвращены. Просит суд взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 1400000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 382745 руб. 16 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 32827 руб.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Ответчик Г.Е.О. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что причиной не заключения основного договора явилось отсутствие у истца денежных средств. Факт получения денежных средств в размере 500000 руб. подтвердил, при этом указал, что доказательств получения ответчиком суммы в размере 900000 руб. в материалах дела не имеется. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности заключить основной договор, однако на его подписание ДД.ММ.ГГГГ истец не явился.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).
В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4).
Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, по смыслу приведенных норм и положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия и действия основного обязательства.
При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию, так и удостоверительную и обеспечительную функции.
Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Применительно к возмездному приобретению недвижимости задатком могут обеспечиваться обязательства по предварительному договору или обязательства по договору купли-продажи.
Согласно пункту 1 статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как следует из статей 454, 549, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кафановым А.А. и Г.Е.О. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 4500000 руб.
В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 2.4 договора оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 500000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве первоначального взноса (задатка), 4000000 руб. передается в день подписания основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, что подтверждается распиской продавца.
ДД.ММ.ГГГГ Г.Е.О. получила от К.А.А. в соответствии с условиями предварительного договора 500 000 руб., что подтверждается копией расписки.
Предварительный договор составлен в установленной законом письменной форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами в оговоренный срок не заключен.
Дополнительным соглашением №.... от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи пункты 1.1 и 2.4 предварительного договора были изменены, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 500000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве первоначального взноса (задатка), 400000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ также в качестве предварительного взноса (задатка), а сумма 3 600000 руб. передается в день подписания основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, что подтверждается распиской продавца.
Сведений о передаче Г.Е.О. Кафановым А.А. денежной суммы в размере 400000 руб. в материалах дела не имеется.
Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами в оговоренный срок не заключен.
Дополнительным соглашением №.... от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи пункты 1.1 и 2.4 предварительного договора были изменены, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 500000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве первоначального взноса (задатка), 400000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ также в качестве предварительного взноса (задатка), 500000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ также в качестве предварительного взноса (задатка), а сумма 3 100000 руб. передается в день подписания основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, что подтверждается распиской продавца.
Сведений о передаче Г.Е.О. Кафановым А.А. денежной суммы в размере 500000 руб. в материалах дела не имеется.
Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами в оговоренный срок не заключен.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в форме бездействия.
Исходя из смысла приведенных положений закона, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Из пояснений в судебном заседании представителя ответчика Г.Е.О. следует, что во исполнение п.2.4 предварительного договора истец передал Г.Е.О. задаток в сумме 500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ на подписание основного договора купли-продажи истец не явился. При встрече ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что у него отсутствует нужная сумма денежных средств, попросил перенести сделку на ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанную дату вновь не явился. ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием денежных средств покупатель вновь попросил перенести срок сделки на ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. При этом, покупатель не проявлял инициативы, каких-либо предложений не направлял, а просто отказался покупать данный жилой дом и земельный участок. Ответчик, как добросовестный продавец продолжал ждать, надеясь на исполнение Кафановым А.А. обязательств по оплате жилого дома и земельного участка согласно условиям предварительного договора, несмотря на то, что у него были иные покупатели на данное имущество. В настоящее время жилой дом с участком не проданы и находятся в собственности Г.Е.О.
Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО6, который в качестве риелтора сопровождал указанную сделку, а также свидетель ФИО7
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что в день его подписания сторонами, истец К.А.А. передал Г.Е.О. задаток в размере 500 000 руб. в качестве первоначального взноса.
При этом, доказательств передачи истцом ответчику иных денежных средств в размере 900000 руб. в материалы дела не представлено, ответчик данный факт отрицает.
Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, пунктом 2 которой установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием обеими сторонами, такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
При этом, из материалов дела не следует, что истец неоднократно не являлся на заключение сделки, по его просьбе ее даты неоднократно переносились в связи с отсутствием у него денежных средств, и до ДД.ММ.ГГГГ он окончательно утратил интерес к заключению основного договора и отказался от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на это. При этом, ответчик ДД.ММ.ГГГГ направила истцу уведомление о готовности заключить сделку.
При оценке сделки, исходя из ее буквального толкования, судом установлено, что истец является лицом, ответственным за незаключение основного договора. Так, в период действия предварительного договора купли-продажи недвижимости и дополнительных соглашений истец в установленный срок стоимость жилого дома и земельного участка не оплатил, нарушив таким образом взятые на себя обязательства, а переданная истцом ответчику в день подписания предварительного договора сумма является задатком, а не авансом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что объективных препятствий для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, за которые ни одна из сторон не отвечает, по материалам дела не установлено. Каких-либо доказательств, подтверждающих отказ продавца от заключения договора купли-продажи, в материалы дела не представлено.
Также подлежит отклонению довод стороны истца о том, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору переданные им денежные средства подлежат возврату в силу ст. 1102 ГК РФ, как неосновательное обогащение, поскольку из предварительного договора купли-продажи, объяснений представителя ответчика, свидетелей в судебном заседании, усматривается, что ответчик был готов заключить договор купли-продажи недвижимости и не утратил заинтересованности в заключении сделки до ДД.ММ.ГГГГ неоднократно по просьбе истца продлевая срок ее заключения. Договор не был заключен из-за неисполнения истцом обязательств по окончательному расчету за приобретаемую недвижимость.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при установленных обстоятельствах, учитывая, что за неисполнение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ответственна сторона, давшая задаток, то есть истец, на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ его требования о взыскании с ответчика уплаченных по предварительному договору денежных средств в размере 1 400 000 руб. удовлетворению не подлежат, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика процентов в порядке ст. 395 ГК РФ также не имеется.
При таких обстоятельствах, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований К.А.А. (ИНН №....) к Г.Е.О. (ИНН №....) о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Володарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) О.Н. Мастерова
Копия верна:
Судья О.Н. Мастерова
Секретарь Е.С. Москаленко