РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
КБР, пгт. Кашхатау 09 июня 2026 года
Черекский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего - судьи Нагоева А.А., с участием истца – Мокаевой А.Х.-А., представителя ответчика – местной администрации Черекского муниципального района КБР Атабиева А.К., действующего на основании доверенности № от _____г., при секретаре судебного заседания – Мизиевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мокаевой А.Х.-А. к местной администрации Черекского муниципального района КБР о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Мокаева А.Х.-А. обратилась в суд с иском к местной администрации Черекского муниципального района КБР о снижении размера арендной платы по договору аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 109617 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в границах землепользования *****, до рыночной стоимости, которая составляет 53350 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что _____г. по итогам электронного аукциона между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Мокаевой А.Х.-А. заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 109617 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в границах землепользования ***** муниципального района КБР и видом разрешенного использования - садоводство. Срок действия договора 10 лет. В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 591118 руб. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально путем предоплаты, равными долями, не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала. В силу пункта 3.2 договора размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.1 настоящего договора, может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с инфляцией и индексацией цен и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами и решениями Российской Федерации, Кабардино-Балкарской Республики и органов местного самоуправления Черекского муниципального района КБР. Согласно пункту 8.1 договора изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения.
Как следует из пункта 2.4 договора на земельном участке запрещается возводить капитальные здания, строения и сооружения.
Поскольку условие, указанное в пункте 2.4 договора не содержалось в аукционной документации, истцом было направлено письмо в администрацию от _____г. в котором она просила изменить размер арендной платы, поскольку существенно изменились условия аренды земельного участка.
В ответном письме от _____г. администрация Черекского муниципального района КБР сообщила, что размер арендной платы земельного участка не является регулируемым и может быть изменен только в судебном порядке.
В силу части 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из статьи 451 ГК РФ, изменение договора в судебном порядке также допускается при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4] из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером № был заключен по итогам электронного аукциона, на который было заявлено несколько участников. Начальная цена предмета аукциона была установлена в размере 53 350 руб., что соответствует рыночной цене. Шаг аукциона составлял 1600 руб. 05 коп. Вместе с тем, в ходе аукциона стоимость годовой аренды земельного участка была поднята до 591118 руб., то есть более чем в 10 раз. Стороны аукциона подняли цену аренды исходя из условий аукционной документации, согласно которым на земельном участке не запрещалось возводить какие-либо строения, в том числе капитальные.
Между тем, в ходе эксплуатации земельного участка, после его обработки и высадки деревьев (яблони), когда встал вопрос о необходимости возведения на земельном участке объектов капитального строения, в том числе и вспомогательных и необходимых для полноценной эксплуатации земельного участка с учетом его назначения, Мокаева А.Х.-А. узнала, что в договоре аренды от _____г. содержится пункт 2.4 договора согласно которому на земельном участке запрещается возводить капитальные здания, строения и сооружения, что противоречит аукционной документации. Таким образом, заключая договор аренды земельного участка от _____г. она исходила из известных ей условий аукционной документации.
При этом, полагает, что изложенные обстоятельства подпадают под понятие существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку если бы стороны могли это разумно предвидеть, и знали об условии договора о запрете возведения на земельном участке строении, то такой договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях по цене которая существует сейчас (в более чем 10 раз превышающая рыночную стоимость).
В тоже время расторжение договора аренды от _____г. повлечет для Мокаевой А.Х.-А. значительный ущерб, поскольку она уже потратила значительно денег (более 3000000 рублей) на обработку земельного участка и высадку деревьев.
В ходе судебного заседания истец Мокаева А.Х.-А. поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика – местной администрации Черекского муниципального района КБР Атабиев А.К. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, в виду их необоснованности.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В порядке реализации данной обязанности и в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1).
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно положениям пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района осуществляется органом местного самоуправления муниципального района.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12).
Как установлено судом и следует из материалов дела на основании постановления местной администрации Черекского муниципального района КБР от _____г. №-пг был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 109617 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: ***** с разрешенным использованием: садоводство.
Победителем аукциона на основании протокола № от _____г. была признана Мокаева А.Х.-А.
Между арендодателем – местной администрацией Черекского муниципального района КБР и арендатором Мокаева А.Х.-А. _____г. по результатам аукциона заключен договор аренды сельскохозяйственного назначения №, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, по адресному ориентиру: ***** с разрешенным использованием: садоводство, общей площадью 109617 кв. м, на срок 10 лет. Земельный участок принят в аренду истцом по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды № от _____г.. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации договора аренды от _____г..
Пунктом 3.1 данного договора аренды установлена арендная плата по итогам аукциона, которая составляет 591118 руб. в год.
Все изменения и (или) дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме (пункт 8.1 указанного договора).
_____г. Мокаева А.Х.-А. обратилась с заявлением в местную администрацию Черекского муниципального района КБР, в котором просила уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью №/A3 от _____г., в связи с тем, что условия использования земельного участка для нее существенно изменились, они не соответствуют условиям аукциона на заключение договора аренды в части запрета на строительство, каких либо объектов на арендуемом земельном участке.
В ответ на данное обращение главой местной администрации Черекского муниципального района КБР К. _____г. сообщено, что согласно п. 18 Постановление Пленума ВАС РФ от _____г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, в связи с чем, местная администрация Черекского муниципального района КБР, не может уменьшить размер арендной платы по договору аренды №, так как данный договор был заключён по результатам торгов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Порядок изменения и расторжения договора установлен статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).
В силу пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Исходя из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу, предусмотренному пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5).
Согласно правовой позиции, изложенной в п 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе (аукционе) и в конкурсной (аукционной) документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается.
Предъявленные Мокаевой А.Х.-А. исковые требования исходя из их содержания сводятся к изменению условия договора аренды, заключенного по результатам проведения торгов в форме аукциона, в виде уменьшения арендной платы спорного земельного участка.
Вместе с тем подобное изменение указанного договора влияет на его условие, имевшее существенное значение для определения цены предмета аукциона, в связи с чем, такое изменение договора соглашением сторон в силу вышеприведенных законоположений не допускается.
Довод истца Мокаевой А.Х.-А. о том, что отсутствие в аукционной документации условия о запрете возведения на земельном участке капитальных строений является основанием для изменения договора аренды в части снижения арендной платы, является необоснованным по следующим причинам.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресному ориентиру: ***** был предоставлен в аренду Мокаевой А.Х-А. на торгах с видом разрешенного использования «садоводство». Следовательно, на данном земельном участке не могли быть возведены капитальные здания, строения и сооружения, так как данный земельный участок предназначен для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Мокаева А.Х-А., заключая договор аренды земельного участка, приняла на себя права и обязанности, оговоренные в нем. При этом сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено, а проект договора не содержал конкретных условий относительно того или иного вида использования земель.
Размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам аукциона, определяется исключительно результатами торгов. Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы устанавливается по итогам аукциона. Следовательно, цена договора является результатом конкурентных торгов и зависит от волеизъявления их участников, а не от последующей оценки экономической целесообразности сделки одной из сторон.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Изменение этого условия после проведения торгов фактически означает изменение результатов аукциона и предоставление победителю преимуществ, которыми не обладали другие участники торгов. Такое изменение противоречит принципам равенства участников торгов и требованиям законодательства о защите конкуренции.
Отсутствие в аукционной документации запрета на возведение капитальных строений не влечет автоматического изменения цены договора. Закон предусматривает иные способы защиты права при наличии расхождений между условиями аукционной документации и заключенного договора, в том числе требования о признании соответствующего условия договора недействительным. Снижение арендной платы не является прямым и обязательным последствием такого расхождения.
Арендатор, подписав договор без возражений, подтвердил свое согласие со всеми его условиями, включая ограничения использования земельного участка. Риск недостаточного ознакомления с содержанием договора не может быть возложен на арендодателя и не является основанием для пересмотра цены договора.
Таким образом, отсутствие в аукционной документации условия о запрете капитального строительства может свидетельствовать о наличии спора относительно содержания договора или порядка его заключения, однако само по себе не является предусмотренным законом основанием для изменения договора аренды в части уменьшения арендной платы, определенной по результатам аукциона.
При таких обстоятельствах, какие бы то ни было обязательства и соглашения в вопросе изменения условий договора аренды, в части размера арендной платы, установленной по результатам торгов, являются юридически ничтожными как противоречащие действующему законодательству и не порождающими правовых последствий, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований Мокаевой А.Х.-А. о возложении обязанности на местную администрацию Черекского муниципального района КБР снизить размер арендной платы по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от _____г. следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Мокаевой Асият Хаджи-Ахматовны к местной администрации Черекского муниципального района КБР о внесении изменений в договор аренды земельного участка – отказать.
На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня его вынесения через Черекский районный суд КБР.
Судья: подпись - копия верна: судья -
А.А. Нагоев