РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
28 августа 2026 г. г.п. Кашхатау
Черекский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего судьи Чочуева Х.К., при секретаре Мизиевой Е.А., с участием помощника прокурора Черекского района КБР Шогенова З.Б., представителя ответчика местной администрации Черекского муниципального района КБР Атабиева А.К, действующего по доверенности № от _____г., представителя ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Амшокова Д.А., действующего по доверенности № от _____г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Черекского района КБР в интересах муниципального образования - Черекский муниципальный район КБР в лице местной администрации Черекского муниципального района КБР к местной администрации Черекского муниципального района КБР и Казакову М.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Черекского района КБР обратился в суд исковым заявлением (с учетом уточнений) в интересах муниципального образования - Черекский муниципальный район КБР в лице местной администрации Черекского муниципального района КБР к местной администрации Черекского муниципального района КБР и Казакову М.К., в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № от _____г., с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м., применить последствия недействительности данной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние, обязав Казакова М.К. возвратить местной администрации Черекского муниципального района КБР земельный участок.
Исковое заявление прокурора мотивировано тем, что прокуратурой района была проведена проверка соблюдения органами местного самоуправления Черекского муниципального района требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками. Установлено, что Казаков М.К. _____г. обратился в местную администрацию Черекского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № в связи с тем, что на указанном участке находятся принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номерам №.
На основании постановления местной администрации Черекского муниципального района от _____г. №-пг между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Казаковым М.К. заключен договор купли-продажи от _____г. №, согласно которому последнему продан земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования отдых (рекреация) площадью 2827 кв. м. на котором расположен объект - здание «дом отдыха» площадью 12 кв.м. Площадь земельного участка, проданного Казакову М.К., составляет 2827 кв. м., площадь объекта - 12 кв.м. Таким образом, площадь объекта занимает 0,4% площади земельного участка, что в 235 раз меньше площади земельного участка.
Вместе с тем проведенной прокуратурой проверкой выявлены нарушения действующего законодательства, влекущие ничтожность указанной сделки, так как местной администрацией Черекского муниципального района КБР вопреки требованиям п. 6 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов реализован (продан) земельный участок многократно превышающий площадь расположенного на нем объекта и необходимого для эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельного участка, которая не могла быть продана собственнику объекта.
В судебном заседании помощник прокурора Черекского района КБР Шогенов З.Б. поддержал исковые требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика местной администрации Черекского муниципального района КБР Атабиев А.К. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска прокурора.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Амшоков Д.А. в судебном заседании просил суд вынести решение по иску прокурора по своему усмотрению, пояснив, что решение суда является основанием Управлению Росреестра по КБР для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, без вынесения решения о возложении обязанности на Росреестр внести данные изменения.
Ответчик Казаков М.К., будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, не просил об отложении рассмотрения дела, и суд рассмотрел дело без его участия в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, и исследовав материалы дела, пришел к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.
Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от _____г. № и от _____г. № сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от _____г. №-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от _____г. №-КГ 16-2).
Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от _____г. №, Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных нас них зданий и сооружений подразумевается, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Следовательно, местной администрацией Черекского муниципального района вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов реализованы (проданы) земельные участки, многократно превышающие площади расположенных на них объектов и необходимого для их эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности выбыла часть земельных участков, которые не мргут быть проданы собственнику объекта.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений ст. 39.20 ЗК РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.
В противном случае, сам по себе факт наличия возведенного гражданином объекта недвижимости на земельном участке, переданном ему в аренду, не может повлечь возникновение у него права на приобретение такого земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
Кроме того, по смыслу взаимосвязанных положений приведенных выше норм необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации расположенного на нем строения либо строений доказывает собственник этих строений, требующий предоставления соответствующего земельного участка.
Таким образом, в данном случае наличие обстоятельств, подтверждающих необходимость использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 827 кв.м. для эксплуатации расположенного на нем строения площадью 12 кв.м., подлежало доказыванию собственником этого строения Казаковым М.К., при этом доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства, в суде не представлены.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что Казаков М.К. является собственником здания (объект недвижимости), площадью 12 кв.м., кадастровый номер №.
_____г. Казаков М.К. обратился к главе администрации Черекского муниципального района КБР с заявлением с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 07:05:000000:9120 в собственность в связи с тем, что на земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером №.
_____г. между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Казаковым М.К. заключен договор купли-продажи земельного участка №/ЗО/ОЗ, согласно которому в собственность Казакову М.К. передан земельный участок с с кадастровым номером № площадью 2827 кв.м.
В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от _____г. Казаковым М.К. какие-либо документы, подтверждающие необходимость использования земельного участка с кадастровым номером № для эксплуатации, расположенного на нем строения площадью 12 кв.м. при заключении оспариваемого договора в администрацию Черекского муниципального района КБР представлены не были.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи № от _____г. Казаковым М.К. необоснованно приобретен в собственность без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером №, по площади многократно превышающий площадь возведенного на нем строения, при этом несоблюдение явно выраженного законодательного запрета на передачу в собственность без проведения торгов находящегося в муниципальной собственности земельного участка, в отсутствие на то специального основания (исключения), и в предпочтительном порядке конкретному лицу, очевидно нарушает публичные интересы, поскольку устраняет конкуренцию, ограничивает права неопределенного круга лиц.
Наличие у Казакова К.М. к _____г. на спорном земельном участке объекта площадью 12 кв.м., что в 253 раз меньше площади земельного участка, не может служить основанием для продажи Казакову М.К. в собственность без торгов спорного земельного участка площадью 2827 кв.м.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки,
В п. 74 и п. 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отражено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц является ничтожной. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Частью 4 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным заключенного между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Казаковым М.К. договора купли-продажи № от _____г. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***** и считает необходимым применить последствия недействительности данной сделки путем возложения обязанности на Казакова М.К. возвратить местной администрации Черекского муниципального района КБР по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м., а потому исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.
Суд также считает, что Казаков М.К. не утрачивает возможность обращения в администрацию Черекского муниципального района КБР с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка, где расположен принадлежащий ему объект недвижимости, с обоснованием соответствия данного объекта недвижимости целям использования земельного участка, а также с обоснованием необходимой площади земельного участка для обслуживания и использования принадлежащего ему объекта недвижимости по целевому назначению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора ***** КБР к местной администрации Черекского муниципального района КБР и Казакову М.К. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от _____г., заключенный между местной администрации Черекского муниципального района КБР и Казаковым М.К. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м., с разрешенным видом использования - отдых (рекреация), расположенного по адресу: *****.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка № от _____г. с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м. возвратив стороны в первоначальное состояние, а именно обязать Казакова М.К. возвратить местной администрации Черекского муниципального района КБР по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м., с разрешенным видом использования - отдых (рекреация), расположенный по адресу: *****.
Данное решение является основанием Управлению Росреестра по КБР для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости о погашении записи о регистрации договора купли-продажи земельного участка № от _____г. с кадастровым номером №, площадью 2827 кв.м. с разрешенным видом использования - отдых (рекреация), расположенного по адресу: *****.
На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Черекский районный суд КБР, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено _____г..
Председательствующий подпись Х.К. Чочуев