РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 сентября 2026 года г. Докучаевск
Докучаевский городской суд Донецкой Народной Республики в составе:
председательствующего судьи Бирючкова Н.В., при секретаре судебного заседания Дзюбе А.И., с участием истца Могильного О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Могильного Олега Витальевича к Куте Владимиру Петровичу, администрации городского округа Докучаевск Донецкой Народной Республики, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, нотариус Докучаевского городского нотариального округа Донецкой Народной Республики Кругляк Игорь Иванович, о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Могильный О.В. обратился в суд с иском к Куте Владимиру Петровичу, администрации городского округа Докучаевск Донецкой Народной Республики, в котором просил признать за ним право собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, г.о. Докучаевск, <адрес>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика Кутя Владимира Петровича на основании удостоверенного нотариусом Докучаевского городского округа ФИО3 договора купли-продажи жилой дом с надворными постройками №, расположенный по <адрес> в <адрес> Донецкой Народной Республики. После приобретения жилого дома в собственность и нотариального удостоверения сделки истец обратился в регистрационную службу Докучаевского городского управления юстиции Министерство юстиции Донецкой Народной Республики по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, однако, ему разъяснили работники службы, что в связи с вхождением Донецкой Народной Республики в состав Российской Федерации служба временно не регистрирует документы. Впоследствии истец обратился в территориальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике с заявлением о регистрации прав собственности, предоставил соответствующий пакет документов. Регистрирующим органом было принято решение об отказе в государственной регистрации прав, поскольку предоставленный на государственную регистрацию договор не был зарегистрирован в порядке, действующем на момент совершения сделки, а право собственности на основании заключенного договора возникает у приобретателя только после государственной регистрации. Полагает, что отказ в государственной регистрации прав лишает истца возможности реализации прав собственника имущества, а потому за истцом должно быть признано право собственности на спорное имущество.
Истец Могильный О.В. в судебном заседании поддержал требования искового заявления по изложенным в нем доводам, просил суд их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что после заключения сделки купли-продажи в специализированную региональную комиссию с целью проверки соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства не обращался.
Ответчик Кутя В.П. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, предоставил суду заявление, в котором просит проводить судебные заседания без его участия (л.д. 66).
Представитель ответчика – администрации городского округа Докучаевск Донецкой Народной Республики в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Суду предоставлено заявление, в котором администрация городского округа Докучаевск Донецкой Народной Республики просила гражданское дело рассмотреть без участия представителя указанного органа, не возражала против удовлетворения заявленных требований истца (л.д. 68-69).
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике (далее – Управление Росреестра по Донецкой Народной Республике) в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, гражданское дело просил рассмотреть в его отсутствие (л.д. 49-50).
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица нотариус Докучаевского городского нотариального округа Донецкой Народной Республики Кругляк И.И. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
На основании ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК Российской Федерации гражданское дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, исследовав в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав объяснения истца Могильного О.В., приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кутя В.П. (продавец) и Могильным О.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому истец Могильный О.В. приобрел у Кутя В.П. в собственность жилой дом с надворными постройками №, расположенный по <адрес> в <адрес> ФИО5 Республики.
Договор выполнен на бланках серии СБ №, СБ №, удостоверен нотариусом Докучаевского городского округа ФИО3, зарегистрирован в реестре под № и подписан обеими сторонами в присутствии нотариуса, что подтверждается соответствующей отметкой в договоре. При подписании договора нотариусом была установлена личность сторон, а также их дееспособность, принадлежность продавцу жилого дам, отсутствие запретов и обременений. Сторонам разъяснено, что в соответствии со ст.ст. 167, 661 ГК Донецкой Народной Республики право собственности на жилой дом с надворными постройками подлежит государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (л.д. 17-18).
Из предоставленной суду филиалом ППК «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике выписки из ЕГРН № КУВИ-101/2026-790745 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, г.о. Докучаевск, <адрес> следует, что указанному жилому дому присвоен кадастровый №. Сведения о правообладателе объекта недвижимости в ЕГРН не внесены (л.д. 45).
Из договора купли-продажи, а также архивных материалов, предоставленных филиалом ППК «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике, следует, что отчуждаемый жилой дом принадлежал продавцу – ответчику ФИО4 на праве частной собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Донецкого городского нотариального округа ФИО8 под реестровым №. Право собственности Кутя В.П. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36, 37).
Истец Могильный О.В. ДД.ММ.ГГГГ обратился в территориальный отдел по Докучаевскому городскому округу Управления Росреестра в Донецкой Народной Республике с заявлением о государственной регистрации прав на объекта недвижимости по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, г.о. Докучаевск, <адрес> на основании вышеуказанного договора.
ДД.ММ.ГГГГ уведомлением № КУВД-101/2026-1222226/2/2 истцу отказано в государственной регистрации прав по причине того, что представленный на государственную регистрацию договор не был зарегистрирован в порядке, действующем на момент совершения сделки (в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует документ, подтверждающий регистрацию данного договора на момент совершения сделки (извлечение или регистрационное удостоверение или штамп органа регистрации о проведении регистрационных действий), а право собственности на основании заключенного договора возникает у приобретателя только после государственной регистрации (л.д. 21, 22).
Решая вопрос о законодательстве, подлежащем применению к спорным правоотношениям, суд учитывает, что на момент заключения договора дарения (ДД.ММ.ГГГГ) действовал Гражданский кодекс Донецкой Народной Республики (далее – ГК Донецкой Народной Республики).
В соответствии со ст. 167 ГК Донецкой Народной Республики право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами.
На основании ст. 207, ч. 2 ст. 212 ГК Донецкой Народной Республики сделка должна совершаться в форме, установленной законом, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных законом; в случаях, указанных в соглашении сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В силу ч. 2 ст. 277 ГК Донецкой Народной Республики право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 565 ГК Донецкой Народной Республики по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьей 659 ГК Донецкой Народной Республики предусматривалось, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 166).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 660 ГК Донецкой Народной Республики).
В силу положений ч. 18 ст. 1642 ГК Донецкой Народной Республики до 1 января 2025 года договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды здания или сооружения (на срок более трех лет), договоры аренды предприятия (на срок более трех лет), договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются заключенными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 661 ГК Донецкой Народной Республики переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, также по требованию государственного исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 661 ГК Донецкой Народной Республики).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 667 ГК Донецкой Народной Республики).
Статьей 214 ГК Донецкой Народной Республики предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с судебным решением.
В соответствии с ч. 2 ст. 282 ГК Донецкой Народной Республики в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в силу положений ГК Донецкой Народной Республики, действующего на момент заключения сделки, переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору купли-продажи подлежал обязательной государственной регистрации. Право собственности у покупателя возникало с момента такой регистрации.
Доказательств обращения сторон в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество суду не предоставлено.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленума).
Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что само по себе заключение указанного выше договора купли-продажи жилого дома не может служить основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Согласно Федеральному конституционному закону от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики», Договору между Российской Федерацией и Донецкой Народной Республикой о принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта, Донецкая Народная Республика считается принятой в Российскую Федерацию 30 сентября 2022 года.
В соответствии со статьей 4 вышеназванного Федерального конституционного закона законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено данным Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики действуют на территории Донецкой Народной Республики до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Донецкой Народной Республики.
Статьей 21 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ предусмотрено, что до 1 января 2028 года на территории Донецкой Народной Республики нормативными правовыми актами Донецкой Народной Республики могут быть установлены особенности регулирования имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании данной статьи с момента вступления в законную силу Федерального Конституционного Закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ с 5 октября 2022 года на территории Донецкой Народной Республики имущественные отношения и отношения по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Указом Главы Донецкой Народной Республики № 73 от 28 декабря 2022 года.
Государственным регистратором прав при проведении государственной регистрации прав на основании сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, осуществляется правовая экспертиза, в том числе на предмет соблюдения законности такой сделки и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и ранее зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для приостановления государственной регистрации прав и (или) отказа в осуществлении регистрации, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В статье 12 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ определен перечень документов, которые признаются и действуют на территории Российской Федерации без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта.
К таким документам, в частности, относятся документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации) (п. 5 ч. 1 ст. 12 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ).
Указанные документы, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 января 2027 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 2 ст. 12 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ).
Особенности признания на территории Российской Федерации и действия документов, указанных в части 1 настоящей статьи, в том числе при совершении сделок, могут быть установлены федеральным законом (ч. 3 ст. 12 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ).
6 октября 2025 года вступил в законную силу Федеральный закон от 7 июля 2025 года № 193-ФЗ «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение недвижимого имущества, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и образования в составе Российской Федерации новых субъектов» (далее - Федеральный закон от 7 июля 2025 года № 193-ФЗ), согласно п. 1 ч. 2 ст. 2 на территории Российской Федерации признаются и действуют правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на недвижимое имущество, которое расположено на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, при соблюдении одного из следующих условий:
1) регистрация прав на такое недвижимое имущество, ограничений прав на такое недвижимое имущество, обременении такого недвижимого имущества была осуществлена на основании документов, выданных государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и (или) удостоверенных нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, действовавших на этих территориях на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации новых субъектов;
2) регистрация прав на такое недвижимое имущество, ограничений прав на такое недвижимое имущество, обременений такого недвижимого имущества была осуществлена в соответствии с законодательством, действовавшим на день регистрации, на основании правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, выданных органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины либо выданных и (или) удостоверенных нотариусами Украины, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и образования в составе Российской Федерации новых субъектов (если документы на такое недвижимое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики).
Согласно ч. 4 ст. 2 вышеуказанного Федеральный закон от 7 июля 2025 года № 193-ФЗ в целях осуществления оценки соответствия правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов положениям, предусмотренным, в частности Федеральным конституционным законом от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ, исполнительными органами государственной власти Донецкой Народной Республики создаются региональные комиссии, к полномочиям которых относится принятие решений о соответствии либо несоответствии правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов указанным положениям. При рассмотрении правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов региональными комиссиями осуществляется их оценка на предмет наличия у органов государственной власти, органов местного самоуправления, выдавших правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы, полномочий на принятие решения об их выдаче (в том числе о предоставлении объекта недвижимости) в соответствии с законодательством, действовавшим в месте принятия такого решения на день его принятия, у нотариусов Украины полномочий на выдачу и (или) удостоверение правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов в соответствии с законодательством, действовавшим в месте выдачи правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на день их выдачи, на предмет подложности правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, а также на соответствие сведений о правах на недвижимое имущество, указанных в правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документах, сведениям, имеющимся у органов государственной власти и органов местного самоуправления. Такая оценка осуществляется региональными комиссиями по правилам, предусмотренным данной статьей, в случае поступления обращений органов государственной власти, органов местного самоуправления, нотариусов, а также иных заинтересованных лиц, представивших оригиналы правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов.
В силу ч. 7 статьи 2 указанного Федерального закона осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на недвижимое имущество не допускается в случае, если региональной комиссией принято обоснованное решение о несоответствии правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов положениям, определенным частью 4 данной статьи.
Региональные комиссии осуществляют предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия до 1 января 2028 года.
Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы не подлежат рассмотрению региональной комиссией лишь в случае, если регистрация прав на недвижимое имущество была осуществлена на основании документов, выданных государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики, и (или) удостоверенных нотариусами Донецкой Народной Республики, действовавших на этих территориях на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта (п. 1 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 7 июля 2025 года № 193-ФЗ).
Решения региональных комиссий могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.
Доказательства, подтверждающие факт обращения истца в региональную комиссию суду не предоставлены. Согласно пояснениям истца, он в соответствующую комиссию не обращался.
Суд при рассмотрении гражданского дела не вправе подменять собой деятельность созданной в установленном законом порядке специализированной региональной комиссии, предрешая выводы, которые относятся исключительно к ее компетенции.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проанализировав приведенные положения законодательства, учитывая несоблюдение истцом требований Федерального закона от 7 июля 2025 года № 193-ФЗ, суд приходит к выводу о преждевременности обращения истца с иском в суд с требованием о признании права собственности, в связи с чем в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, надлежит оставить за истцом.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Могильного Олега Витальевича к Куте Владимиру Петровичу, администрации городского округа Докучаевск Донецкой Народной Республики, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, нотариус Докучаевского городского нотариального округа Донецкой Народной Республики Кругляк Игорь Иванович, о признании права собственности на недвижимое имущество – отказать в полном объеме.
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, оставить за истцом.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Докучаевский городской суд Донецкой Народной Республики, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Бирючков
Мотивированное решение составлено 15 сентября 2026 года.