РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 августа 2026 года город Кумертау
Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Куприяновой Е.Л.
при секретаре судебного заседания Габбясове Д.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Грачеву И.О. о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности, возмещении судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Публичное Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Грачеву И.О. о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности, возмещении судебных расходов, мотивируя следующим. Между «Газпромбанк» (Акционерное общество), сокращенное наименование - Банк ГПБ (АО) и Грачевым И.О. заключен кредитный договор <...> от 28.12.2020 на сумму 1 600 000 руб. на срок по 15.12.2050 года под 8,7 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...> <...>, <...>, состоящей из 4 комнат, общей площадью 74,8 кв.м., жилой площадью 48,0 кв.м. Согласно пп.7.1.- 7.2. кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита заемщик производит 15 числа календарного месяца (дата платежа). Периодом, за который начисляются проценты по кредиту, является месячный период, считая с 16 числа предыдущего календарного месяца по 15 число текущего календарного месяца, при этом обе даты включительно. Ежемесячные платежи по возврату кредита (погашению основного долга) осуществляются равными долями в сумме 12 538 руб. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате начисленных процентов и подлежит внесению не позднее 15.12.2050. В соответствии с п.20 индивидуальных условий банк предоставил заемщику денежные средства в общей сумме 1 600 000 руб., путем их перечисления на счет заемщика <...> открытый в банке, что подтверждается выпиской по лицевому счету. В соответствии с п.11. кредитного договора, обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) объекта недвижимости, приобретаемого с использованием настоящего кредита. Право собственности Грачева И.О. на квартиру и ипотека в пользу банка зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> 11.01.2021 за номером регистрации <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.12.2025. Ипотека в силу закона зарегистрирована 11.01.2021 за <...>.
Права банка на закладную, а также право залога в отношении квартиры, обеспечивающее исполнение обязательств по кредитному договору, были переданы в пользу Публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» на основании Договора о выкупе дефолтных закладных.
В соответствии с п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная была обездвижена и передана для учета и хранения в Акционерное общество «Депозитарная компания «РЕГИОН». Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе прав залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 4 Закона об ипотеке).
В случае обездвижения документарной закладной права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета, передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарно закладной признается за лицом, указанным в учетных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной (п. 3 ст. 13.1 Закона об ипотеке).
Как следует из выписки по счету депо ПАО «ДОМ.РФ» № <...> от 07.04.2026, выданной Акционерным обществом «Депозитарная компания «РЕГИОН» закладная <...> находится у указанного депозитария на счете депо ПАО «ДОМ.РФ».
Таким образом, права истца по закладной надлежащим образом подтверждены.
Заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, как по возврату суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитными денежными средствами. С 17.06.2025 заемщиком допущена длительная просроченная задолженность по кредитному договору.
Пунктом 5.2.2. Общих условий предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе, в случаях нарушения заемщиком условий кредитного договора в отношении сроков возврата сумм основного долга и уплаты процентов.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору, банк направил заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности от 06.11.2025 по кредитному договору в размере 1139174,06 руб. в срок по 08.12.2025, и расторжении кредитного договора.
Требование Заемщиком выполнено не было. Функции по обслуживанию закладной по Кредитному договору от лица ПАО «ДОМ.РФ» выполняет банк на основании договора оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных, заключенного между Банком и ПАО «ДОМ.РФ».
Банк на основании доверенности <...> от 21.05.2021, выданной Акционерным обществом «ДОМ.РФ» (доверитель), уполномочен представлять интересы доверителя в судах общей юрисдикции по любым вопросам, связанным с закладными, с правом на совершение от имени доверителя всех процессуальных действий.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований по кредитному договору, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Согласно п. 8.3 Общих условий, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 3 календарных дней, считая с даты, указанной в письменном требовании о полном досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога.
Учитывая, что заемщиком нарушены обязательства по кредитному договору и не исполнено требование банка о полном досрочном исполнении обязательств перед кредитором в течение 30 календарных дней, считая с даты, указанной в требовании, имеются основания для обращения взыскания на квартиру в судебном порядке.
Для определения рыночной стоимости квартиры банк привлек независимого оценщика - <...>. Согласно отчету <...> <...> от 12.02.2026 об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки - недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: <...>, <...> <...>, на 12.02.2026 рыночная стоимость квартиры составляет 3 681 000 руб. Банк полагает, что начальную продажную цену квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, следует установить в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, то есть 2 944 800 рублей.
Исходя из установленной отчетом <...> рыночной стоимости квартиры, 5 процентов от нее составляет 184 050 рублей. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца. Задолженность заемщика перед кредитором по состоянию на 04.03.2026 года составляет 1 208 569,72 руб., что существенно превышает 5 % стоимости квартиры.
Следовательно, оснований для применения положений п. 2 ст. 348 ГК РФ в данном случае не имеется.
Квартира, которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (ч. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).
Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке не может быть обращено взыскание.
Частью 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В связи с нарушением заемщиком своих обязательств по кредитному договору банк направил требование в адрес заемщика, в котором, в том числе, заявил требование о расторжении кредитного договора. На момент обращения с настоящим иском в суд требование о расторжении кредитного договора заемщиком не исполнено.
Помимо возврата суммы основного долга и процентов пунктом 13 Индивидуальных условий кредитного договора предусмотрено право Кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, взимать пени в размере 0,06 процента от суммы задолженности по возврату кредита и уплате суммы процентов за каждый день нарушения исполнения обязательств.
С учетом вышеизложенного, банком предоставлен расчет задолженности по кредитному договору по состоянию на 04.03.2026. В соответствии с указанным расчетом заемщик обязан уплатить истцу по кредитному договору денежные средства в размере 1 208 569,72 руб., в том числе: 1 094 671,53 руб. - основной долг; 53 873,48 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом; 137,31 руб. - просроченные проценты на просроченный основной долг; 56 552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга; 3335,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом.
На основании изложенного, ПАО «Дом.РФ» просит расторгнуть кредитный договор <...> от 28.12.2020 с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Грачева И.О. в пользу ПАО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по кредитному договору <...>-ЛИ-025/1001/20 от <...> по состоянию на <...> в 1 208 569,72 руб., в том числе: 1094671,53 руб. - основной долг; 53873,48 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом; 137,31 руб. - просроченные проценты на просроченный основной долг; 56 552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга; 3 335,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47085,70 руб., пени по ставке 0,06 % за каждый день нарушения обязательств, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга, и за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, за период с <...> по дату расторжения кредитного договора <...> от 28.12.2020. Обратить в пользу Публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» взыскание и на квартиру, расположенную по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности Грачеву И.О., находящейся в залоге в пользу Публичного акционерного общества «ДОМ.РФ», путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2944 800 руб.
Представитель истца ПАО «ДОМ.РФ России» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Банка.
Ответчик Грачев И.Л. в судебное заседание также не явилась, извещен надлежащим образом.
При изложенных обстоятельствах на основании пункта 3 статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон.
Исследовав материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 819 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
В соответствии со ст. 810 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
В силу ст. 809 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и из материалов дела следует, что между «Газпромбанк» (Акционерное общество), сокращенное наименование - Банк ГПБ (АО) и Грачевым И.О. заключен кредитный договор <...>-<...> от 28.12.2020 на сумму 1 600 000 руб. на срок по <...> под 8,7 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 453303 <...>, <...>, состоящей из 4 комнат, общей площадью 74,8 кв.м., жилой площадью 48,0 кв.м.
Согласно пп.7.1.- 7.2. кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита заемщик производит 15 числа календарного месяца (дата платежа). Периодом, за который начисляются проценты по кредиту, является месячный период, считая с 16 числа предыдущего календарного месяца по 15 число текущего календарного месяца, при этом обе даты включительно. Ежемесячные платежи по возврату кредита (погашению основного долга) осуществляются равными долями в сумме 12 538 руб. Последний платеж по кредиту включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате начисленных процентов и подлежит внесению не позднее <...>.
В соответствии с п.20 индивидуальных условий банк предоставил заемщику денежные средства в общей сумме 1 600 000 руб., путем их перечисления на счет заемщика <...>, открытый в банке, что подтверждается выпиской по лицевому счету.
В соответствии с п.11 кредитного договора, обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) объекта недвижимости, приобретаемого с использованием настоящего кредита.
Право собственности И.О. на квартиру и ипотека в пользу банка зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> <...> за номером регистрации <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.12.2025. Ипотека в силу закона зарегистрирована 11.01.2021 за <...>.
Права банка на закладную, а также право залога в отношении квартиры, обеспечивающее исполнение обязательств по кредитному договору, были переданы в пользу Публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» на основании Договора о выкупе дефолтных закладных.
В соответствии с п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная была обездвижена и передана для учета и хранения в Акционерное общество «Депозитарная компания «РЕГИОН». Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе прав залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 4 Закона об ипотеке).
В случае обездвижения документарной закладной права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета, передача прав на закладную, совершение иных сделок с закладной могут осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.
Право требовать от обязанного лица исполнения по обездвиженной документарно закладной признается за лицом, указанным в учетных записях депозитария в качестве владельца этой документарной закладной или иного лица, осуществляющего права по этой документарной закладной (п. 3 ст. 13.1 Закона об ипотеке).
Как следует из выписки по счету депо ПАО «ДОМ.РФ» № <...> от 07.04.2026, выданной Акционерным обществом «Депозитарная компания «РЕГИОН» закладная <...> находится у указанного депозитария на счете депо ПАО «ДОМ.РФ».
Таким образом, права истца по закладной надлежащим образом подтверждены.
Заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, с <...> заемщиком допущена длительная просроченная задолженность по кредитному договору.
Пунктом 5.2.2. Общих условий предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе, в случаях нарушения заемщиком условий кредитного договора в отношении сроков возврата сумм основного долга и уплаты процентов.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору, банк направил заемщику требование о полном досрочном погашении задолженности от <...> по кредитному договору в размере 1139174,06 руб. в срок по <...>, и расторжении кредитного договора.
Требование Заемщиком выполнено не было.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом в силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В нарушение указанных положений закона ответчиком не представлено суду достоверных и допустимых доказательств (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), подтверждающих факт возврата полученного кредита и уплаты процентов, либо доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин неисполнения обязательств. В связи с чем, истцом обосновано заявлено требование о досрочном взыскании всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно расчету Банка задолженность Грачева И.О. по кредитному договору по состоянию на <...> сумма задолженности заемщика по кредитному договору составила 1 208 569,72 руб., в том числе: 1 094 671,53 руб. - основной долг; 53 873,48 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом; 137,31 руб. - просроченные проценты на просроченный основной долг; 56 552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга; 3335,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом.
Проверив данный расчет, суд, признает его арифметически верным, составленным в соответствии с требованиями законодательства и условиями договора потребительского кредита. Оснований сомневаться в представленном истцом расчете у суда не имеется, поскольку он соответствует положениям кредитного договора, с условиями которого ответчик согласился, подписав кредитный договор.
Ответчиком свой расчет задолженности не представлен, доказательств, подтверждающих факт возврата полученного кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в полном объеме, а также доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин неисполнения обязательств, в порядке статей 12,56 Гражданско-процессуального кодекса РФ, ответчиком суду также не представлено.
Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, суд считает установленным факт образования указанной задолженности ответчика перед Банком.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 г. "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений в пункте 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, следует, что наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 56552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга за период с 17.05.2022 по 04.032026 и 3359,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом за период с 17.05.2022 по 04.03.2026, а также пени за период с 05.03.2026 года по дату расторжения договора, то есть по 03.08.2026 (152 дня) в размере 99834,04 руб., согласно следующему расчету : 1094671,53 руб. х 152 дня х 0,06 %.
Учитывая условия кредитного договора, заключенного между сторонами, конкретные обстоятельства дела, характер последствий неисполнения обязательств ответчиком, суд считает начисленную неустойку в размере 0,06 % в день или 21,9 % годовых соразмерной последствиям нарушения обязательства, оснований для ее снижения не усматривает.
С учетом изложенного, с ответчика в пользу банка подлежит взысканию задолженность по кредитному договору по состоянию на 04.03.2026 в размере 1208 569,72 руб., в том числе: 1 094 671,53 руб. - основной долг; 53 873,48 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом; 137,31 руб. - просроченные проценты на просроченный основной долг; 56552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга; 3335,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, а также пени за период с 05.03.2026 года по 03.08.2026 в размере 99834,04 руб.
Требование Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора от <...> <...>-<...> также подлежит удовлетворению, поскольку ответчиком Грачевым И.О. допущено существенное нарушение условий договора.
Функции по обслуживанию закладной по Кредитному договору от лица ПАО «ДОМ.РФ» выполняет банк на основании договора оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных, заключенного между Банком и ПАО «ДОМ.РФ».
Банк на основании доверенности <...> от <...>, выданной Акционерным обществом «ДОМ.РФ» (доверитель), уполномочен представлять интересы доверителя в судах общей юрисдикции по любым вопросам, связанным с закладными, с правом на совершение от имени доверителя всех процессуальных действий.
Согласно ст. 334 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.
В силу п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.
Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.
Согласно ст. 50 ч. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 54 ч. 2 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1. статьи 9 настоящего Федерального закона);
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;
7) меры по обеспечению интересов производителя сельскохозяйственной продукции, использующего заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе условия использования такого земельного участка с учетом сезонности сельскохозяйственного производства и его зависимости от природно-климатических условий, а также возможности получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.
Согласно ст. 54.1 ч. 5 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно п. 8.3 Общих условий, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 3 календарных дней, считая с даты, указанной в письменном требовании о полном досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога.
Учитывая, что заемщиком нарушены обязательства по кредитному договору и не исполнено требование банка о полном досрочном исполнении обязательств перед кредитором в течение 30 календарных дней, считая с даты, указанной в требовании, имеются основания для обращения взыскания на квартиру в судебном порядке.
Согласно отчету <...> <...> от 12.02.2026 об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки - недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: <...><...>, <...>, на 12.02.2026 рыночная стоимость квартиры составляет 3 681 000 руб. Банк полагает, что начальную продажную цену квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, следует установить в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, то есть 2 944 800 рублей.
Ответчик в своих возражениях не согласился с указанной стоимостью квартиры.
Определением Кумертауского межрайонного суда РБ от 2 июня 2026 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта <...> от 21 июля 2026 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <...> <...> <...>, на 12.02.2026 составляет 4000000 руб.
Изучив заключение эксперта <...> <...> от 21 июля 2026 года, суд приходит к выводу, что сведения, изложенные в данном заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела. Заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, т.к. содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, а также проведенным осмотр объекта исследования. Экспертное заключение подготовлено с учетом требований действующего законодательства, содержит все необходимые данные, подтверждающие квалификацию эксперта - техника, проводившего экспертизу. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд полагает, что заключение судебной экспертизы в данном случае отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в правильности выводов эксперта отсутствуют.
Оснований для признания экспертного заключения <...> от 21 июля 2026 года недопустимым доказательством не имеется.
Исходя из установленной экспертного заключения <...> от 21 июля 2026 года рыночной стоимости квартиры, 5 процентов от нее составляет 200000 руб. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца. Задолженность заемщика перед кредитором по состоянию на 04.03.2026 года составляет 1 208 569,72 руб., что существенно превышает 5 % стоимости квартиры.
Следовательно, оснований для применения положений п. 2 ст. 348 ГК РФ в данном случае не имеется.
Поскольку требования о взыскании кредитной задолженности заявлены ПАО «ДОМ.РФ» правомерно, судом не установлены основания, препятствующие обращению взыскания на принадлежащее Грачеву И.О. заложенное имущество, оснований для отказа в удовлетворении заявления ПАО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество в обеспечение обязательств заемщиков не имеется.
Квартира, которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (ч. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).
Начальная продажная цену квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, подлежит установлению в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, то есть 3200000 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 47085,70 руб., согласно платежному поручению <...> от 10 апреля 2026 года.
Поскольку судом удовлетворяются исковые требования полностью, на основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу Банка подлежит взысканию судебные расходы полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор <...> от <...>, заключенный между «Газпромбанк» (Акционерное общество) и Грачевым И.О..
Взыскать с Грачева И.О., <...> года рождения, уроженца <...>.Башкортостан, (паспорт <...>), в пользу Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН <...> ИНН <...>) задолженность по кредитному договору <...> от 28.12.2020 по состоянию на 04.03.2026 в размере 1 208 569,72 руб., в том числе: 1 094 671,53 руб. - основной долг; 53 873,48 руб. - просроченные проценты за пользование кредитом; 137,31 руб. - просроченные проценты на просроченный основной долг; 56 552,11 руб. - пени за несвоевременную уплату основного долга; 3335,29 руб. - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, пени за период с 05.03.2026 года по 03.08.2026 в размере 99834,04 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 47085,70 руб.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности Грачеву И.О., кадастровый <...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3200000 руб.
В удовлетворении искового требования Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» об установлении начальной продажной цены в размере 2944800 руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2026 года.