РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2026 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Андреяновой В.З., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка ~~~ заключенный **/**/**** между ФИО1 и ФИО2; обязать ФИО2 возвратить ФИО1 земельный участок ~~~
В обоснование заявленных требований истец указала, что **/**/**** между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка ~~~
Переход права на земельный участок был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
Согласно п. № Договора цена земельного участка составляет ~~~
В силу п. № Договора, оплата по договору осуществляется до подписания договора, в размере, указанном в п. № Договора путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу. Передача денежных средств подтверждается подписанным актом приема-передачи.
В день подписания договора купли-продажи, указала истец, ответчик написал расписку о том, что обязуется оплатить сумму, указанную в договоре в течение ~~~ года после регистрации перехода права на участок. Однако до настоящего времени денежные средства ей не переданы.
Она неоднократно устно обращалась к ответчику с требованием о передаче денежных средств по договору, он от обязанности передать денежные средства не отказывался, однако, деньги не передавал.
**/**/**** в досудебном порядке истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой содержится требование об исполнении обязанности по оплате за земельный участок ~~~. До настоящего времени денежная сумма, предусмотренная договором купли-продажи, истцу не передана.
Учитывая изложенное, основывая свои требования на положениях ст.ст. 309, 310, 450, 454 ГК РФ, разъяснения, данные в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 8 Обзора Президиума Верховного суда РФ от 27.12.2017 № 5 (2017), истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором дополнительно указала, что неисполнение ответчиком условий договора по оплате предусмотренной денежной суммы является существенным нарушением договора, поскольку повлекло для нее ущерб в размере невыплаченной суммы ~~~
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила требования удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что с **/**/**** она не предпринимала мер по расторжению договора купли-продажи земельного участка, ожидая, что ответчик предпримет меры к тому, чтобы произвести оплату за земельный участок. С требованиями о взыскании с ответчика денежных средств она не обращалась, поскольку знает, что у ответчика нет денежных средств для оплаты земельного участка.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, в ходе проведения по делу подготовки представил суду заявление, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие, указав, что исковые требования ФИО1 признает в полном объеме, последствия признания исковых требований ему разъяснены и понятны.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие, указав на отсутствие материально-правовой заинтересованности в исходе дела.
Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения истца, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с учетом требований ст.ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **/**/**** между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить за счет собственных средств следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, ~~~ (далее Объект недвижимости) (п. № Договора).
Цена Объекта недвижимости согласована сторонами в п. № Договора и составила ~~~. При этом п. № Договора стороны согласовали условие о том, что оплата по Договору осуществляется до подписания Договора в размере, указанном в п№ Договора, путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу. Передача денежных средств подтверждается подписанным актом приема-передачи.
Представленной в материалы дела по запросу суда выпиской из ЕГРН от **/**/**** подтверждается, что **/**/**** в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО2 на указанный земельный участок ~~~
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 указала на неисполнение ФИО2 своих обязательств по заключенному с ней договору купли-продажи от **/**/**** в части оплаты стоимости приобретаемого земельного участка недвижимости, и, как следствие, наличии оснований для расторжения указанного Договора.
Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В соответствии с абз. 3 п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 Постановления № 10/22).
Исходя из диспозитивного правового регулирования, установленного гражданским законодательством, граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы и вида договора, а также определения его условий (ст. 1, 421, 434 ГК РФ).
Гражданско-правовой договор является юридическим основанием возникновения прав и обязанностей сторон, его заключивших.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 8, п. 2 ст. 307, ст. 422 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (абз. 1 п. 1 ст. 555 ГК РФ).
По смыслу закона существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена продаваемого имущества.
Как было указано выше и следует из представленных в материалы дела доказательств, заключая **/**/**** договор купли-продажи, Стороны – ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), согласовали в п. № продажную цену объекта недвижимости – земельного участка – ~~~
При этом в п. № Договора Стороны также согласовали условие следующего содержания – оплата по Договору осуществляется до подписания Договора в размере, указанном в п. № Договора, путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу. Передача денежных средств подтверждается подписанным актом приема-передачи.
Из имеющегося в реестровом деле в отношении земельного участка ~~~ акта приема-передачи от **/**/****, подписанного Продавцом ФИО1 и Покупателем ФИО2, следует, что на момент подписания Акта Покупатель полностью оплатил Продавцу стоимость Объекта недвижимости (п. № Акта).
Положениями ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, исходя из буквального толкования указанных положений Договора (п. №), находящегося в реестровом деле Акта, суд приходит к выводу о выполнении Покупателем ФИО5 своих обязательств по оплате приобретаемого им объекта. Какой-либо неясности названное условие Договора, Акта не содержит.
Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 названного закона не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В силу положений пункта 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (статьи 486 ГК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с нормами гражданского законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, полагая, что действия истца в данном случае направлены не на восстановление нарушенного права, а на то, чтобы исключить возможность обращения взыскания на данное имущество в рамках возбужденных в отношении ФИО2 исполнительных производств, учитывая, что в отношении спорного земельного участка в ЕГРН содержатся актуальные записи о запрете регистрации, внесенные:
**/**/**** на основании постановления судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП ГУФССП России по .... в рамках исполнительного производства №
**/**/**** на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП ГУФССП России по .... в рамках исполнительного производства №
По мнению суда, в целях соблюдения прав и законных интересов взыскателей в рамках возбужденных в отношении ФИО2 исполнительных производств (общая сумма долга по общедоступным сведениям ~~~ истец не лишена возможности защиты своего нарушенного права посредством предъявления к ФИО2 требований о взыскании денежных средств в рамках заключенного договора купли-продажи от **/**/****.
С учетом изложенного, а также согласованных Сторонами в Договоре условиях, суд критически относится к представленной в материалы материала дела расписке от **/**/****, в которой ФИО2 берет на себя обязательство по передаче ФИО1 в течение одного года после регистрации перехода права денежной суммы в размере ~~~ за земельный участок ~~~, исходя из того, что ФИО1, зная о неисполненном ФИО2 обязательстве по оплате земельного участка, длительный период времени – более ~~~ лет не предпринимала мер по защите своих прав.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Таким образом, поскольку ответчик является должником по нескольким исполнительным производствам, обращение в суд с заявленными требованиями фактически направлено на уклонение от обращения взыскания на земельный участок в счет погашения долгов, что является действиями, совершаемыми в обход Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предписывающего обязанность по погашению задолженности по исполнительным производствам в установленный судебным приставом-исполнителем срок, нарушающими права иных кредиторов, лишенных возможности получения долга за счет имущества должника.
В данном случае суд не принимает признание иска ответчиком, поскольку такое признание нарушает права и законные интересы третьих лиц – взыскателей в рамках возбужденных в отношении ФИО2 исполнительных производств.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 10 марта 2026 года.
Судья О.В. Недбаевская