РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2026 года с. Выльгорт
Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Моисеевой М.А., при секретаре Даниловой А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Полякова Г. Н. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми, заместителю руководителя администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми Карину П. В. о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, возложении обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и направить проект договора купли-продажи земельного участка, установил:
Поляков Г.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании незаконным решения, оформленного письмом от 25 июня 2026 года №, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность за плату, возложении обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и направить проект договора купли-продажи земельного участка.
К участию в деле привлечен в качестве административного соответчика заместитель руководителя администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми Карин П.В.
27 июля 2026 года в судебном заседании объявлен перерыв до 10 августа 2026 года, с целью соблюдения права административного истца на судебную защиту для обеспечения участию представителя.
Административный истец и его представитель иск поддержали.
Представитель администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми выразила несогласие с иском, полагая оспариваемое решение законным.
Должностное лицо Карин П.В. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.
Представитель Управления Росреестра по Республике Коми в судебное заседание не явился, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, обозрев административное дело №, суд приходит к следующим выводам.
Установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находится в кадастровом квартале №, местоположение: <адрес>.
На основании договора аренды земельного участка от 09 августа 2016 года Поляков Г.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 257 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», со сроком аренды до 09 августа 2036 года.
Согласно выписке из ЕГРН, 16 февраля 2026 года за Поляковым Г.Н. зарегистрировано право собственности на нежилое здание – баня, площадью 24,7 кв.м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, 2026 года постройки, с видом разрешенного использования «объект вспомогательного использования».
05 марта 2026 года Поляков Г.Н. обратился в администрацию муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением администрации муниципального района от 13 марта 2026 года № Полякову Г.Н. отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка при наличии хозяйственной постройки.
Вступившим в законную силу решением Сыктывдинского районного суда от 29 апреля 2026 года по делу № признан незаконным указанное решение признано незаконным, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Полякова Г.Н. от 05 марта 2026 года.
По итогам повторного рассмотрения заявления, решением, оформленным письмом № от 25 июня 2026 года, Полякову Г.Н. отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату, поскольку земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2, в которой не предусмотрено вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» и не допустимо возведение объектов, а фактически возведенный на земельном участке объект – баня, имеет вспомогательное значение, что в совокупности не предоставляет заявителю преимущественное право на приобретение участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с данным решением, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.
Пунктом 2 статьи 1, частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территориальное планирование, то есть планирование развития территорий, осуществляется, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Нормами статей 35, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В силу положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации для каждой территориальной зоны градостроительный регламент устанавливается индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
При рассмотрении дела установлено и не оспаривалось сторонами то, что при предоставлении Полякову Г.Н. спорного земельного участка, он располагался в территориальной зоне Ж-1.
Решением Совета МО МР «Сыктывдинский» от 28 июня 2018 года № утверждена карта градостроительного зонирования для действующих правил землепользования и застройки <адрес>.
Решением Совета муниципального района «Сыктывдинский» от 26 марта 2020 года № утвержден Генеральный план муниципального образования сельского поселения «Выльгорт» муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми.
Постановлением главы муниципального района «Сыктывдинский» от 01 апреля 2025 года № постановлено организовать работу по подготовке изменений в Генеральный план муниципального образования сельского поселения «Выльгорт», утвержденный решением Совета муниципального района «Сыктывдинский» от 26 марта 2020 года №.
Вся информация о проводимой работе, в том числе дата назначения публичных слушаний размещалась в общем доступе в сети «Интернет», соответственно, заинтересованные лица, к которым также относится Поляков Г.Н., могли ознакомиться с предстоящими изменениями и в случае необходимости внести свои предложения.
Решением врио главы муниципального района «Сыктывдинский» от 16 декабря 2025 года № внесены изменения в Генеральный план сельского поселения, в том числе изменена территориальная зона на Ж-2 в месте нахождения арендуемого Поляковым Г.Н. земельного участка.
При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки малоэтажная). При этом в зоне Ж-2 не предусмотрен вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство». В свою очередь, изменение территориальной зоны произведено до государственной регистрации права собственности Полякова Г.Н. в отношении возведенного на нем строения – бани.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статей 39.20 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Подпунктом 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом из совокупного анализа пункта 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Аналогичный правовой подход, изложен в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412) земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений.
При этом очередность возведения перечисленных объектов законом не регламентируется.
В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.
Кроме того, критерии, при которых баня признается сооружением вспомогательного использования, утверждены Постановлением Правительства РФ № 703 от 04 мая 2023 года, действующего в период возведения административным истцом бани.
Аналогичное толкование приведенных норм содержится также в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2025 года № 4-КАД25-14-К1.
Учитывая, что зарегистрированный административным истцом на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект – баня имеет вспомогательное назначение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому правовых оснований для признания незаконным отказа административного ответчика в предоставлении земельного участка в собственность, у суда не имеется.
Сам факт государственной регистрации бани как объекта недвижимости, не предоставляет истцу преимущественное право для приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов. При этом, сам по себе факт государственной регистрации данного объекта не изменяет его назначение как вспомогательное.
Кроме того, суд полагает необходимым учесть, что площадь арендуемого земельного участка (257 кв.м), исходя из площади возведенной административным истцом бани (24,7 кв.м), не позволяет возвести на земельном участке основное строение с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Разрешая заявленные требования, оценивая установленные по делу обстоятельства и имеющиеся доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение административного ответчика принято в рамках предоставленной законом компетенции, порядок его принятия соблюден, его содержание соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, а оснований судить о нарушении прав административного истца не имеется.
По своему существу доводы, изложенные истцом и его представителем, направлены на переоценку фактически установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств, а также противоречат выше приведенным нормам закона.
По смыслу статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
В данном случае совокупность таких обстоятельств по делу и оснований для признания оспариваемого решения незаконным судом не установлено, в связи с чем административный иск удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административный иск Полякова Г. Н. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми, заместителю руководителя администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми Карин П. В. о признании незаконным решение, оформленного письмом от 25 июня 2026 года №, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность за плату без проведения торгов, возложении обязанности принять решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность и направить проект договора купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2026 года.
Председательствующий М.А. Моисеева