РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Землянской Е.В., при секретаре Козловой Л.С., с участием истца Зезеговой К.Ю., представителя истца Криштопова М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 22 июня 2025 года гражданское дело по иску Зезеговой Кристины Юрьевны к Ткач Евгению Александровичу об обязании исполнить обязательство, взыскании судебной неустойки, установил:
Зезегова К.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к Ткач Е.А. об обязании исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 3 договора купли-продажи квартиры от 21 декабря 2022 года, по направлению денежных средств в размере, достаточном для полного погашения задолженности по кредитному договору №... от 20 октября 2022, заключенному между ответчиком и ПАО Сбербанк, на соответствующие банковские реквизиты в течение 5 дней со дня вступления решения в законную силу. Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 10000 рублей за каждый день просрочки в первый месяц неисполнения решения суда с увеличением каждый месяц за неисполнение решения на 1000 рублей в день.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по Республике Коми.
В судебном заседании истец Зезегова К.Ю. и её представитель Криштопов М.А. на доводах искового заявления настаивали.
Иные лица участия в судебном заседании не явились, извещены судом надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли. В представленном суду письменном отзыве на иск Ткач Е.А. возражал против удовлетворения требований Зезеговой К.Ю. Представитель истца Борискиной М.А, - Савельева Е.В., представитель ПАО «Сбербанк» ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.
Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.
Установлено, что Ткач Е.А. являлся собственником жилого помещения (квартира, площадью 54,9 кв.м.) с кадастровым номером №... по адресу: ... (запись в ЕГРН от ** ** **).
Вышеуказанная квартира находилась в залоге у ПАО Сбербанк в связи с наличием долговых обязательств на основании кредитного договора №... от 20 октября 2022 года на сумму 4 700 000 рублей у Ткач Е.А.
31 декабря 2022 года между Ткач Е.А. (продавец) и Зезеговой К.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру с кадастровым номером №..., площадью 54,9 кв.м., расположенную по адресу: ....
Согласно условиям указанного договора стоимость сделки составила 5 600 000 рублей (пункт 4), сумма в размере 2 600 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в день подписания договора, оставшаяся часть в размере 3 000 000 рублей – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк на цели в соответствии с кредитным договором №... от 21 декабря 2022 года. Перечисление денежных средств в счет оплаты квартиры осуществляется ПАО Сбербанк по поручению покупателя в течение пяти календарных дней после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке перехода права собственности по договору (пункт 5).
Пунктом 2 договора от 31 декабря 2022 года установлено, что спорная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20 октября 2022 года. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Коми, запись регистрации №... от 24 октября 2022 года. Зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона, государственная регистрация которой произведена 24 октября 2022 года Управлением Росреестра по Республике Коми, запись регистрации №... в пользу ПАО Сбербанк.
В силу пункта 3 данного договора продавец обязался направить денежные средства, полученные от реализации квартиры, на погашение задолженности по кредитному договору №... от 20 октября 2022 года, заключенному Ткач Е.А. с ПАО Сбербанк, для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости. Продавец обязался не позднее 10 дней с даты подписания договора совершить все необходимые действия для снятия обременения в пользу ПАО Сбербанк.
Оплата стоимости объекта произведена покупателем в полном объеме, указанные обстоятельства стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривались.
23 декабря 2022 года в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Зезеговой К.Ю. на спорное жилое помещение с двойным обременением в виде ипотеки в силу закона.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на неисполнение ответчиком обязательства, предусмотренного договором купли-продажи, по погашению кредитных обязательств перед ПАО «Сбербанк» и снятии обременения с квартиры, в связи с чем, истец свои права считает нарушенными.
Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу требований части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Положениями статьи 38 данного Федерального закона предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (пункт 1). Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
- в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
- в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Положениями статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога ( подпункт 1, 2 пункта 1). При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (пункт 2).
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 указанного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
В абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных правовых норм, при переходе права собственности на заложенное по договору ипотеки имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет свою силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки.
Данная позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 24-КГ16-20.
Как следует из имеющихся материалов, дела квартира по адресу: ... была приобретена Ткач Е.А. с использованием кредитных средств, в связи с чем, имела обременение в виде ипотеки.
Согласно представленным ПАО Сбербанк сведениям обязательства заемщика – Ткач Е.А. по кредитному договору №... от 20 октября 2022 года, в целях обеспечения которого устанавливалась ипотека, до настоящего времени в полном объеме не исполнены. По состоянию на 19 июня 2026 года полная задолженность ответчика по указанному кредиту составляет 1 884 227 рублей 89 коп.
В ходе рассмотрения дела стороной истца не оспаривалось, что при совершении сделки Зезеговой К.Ю. было известно о том, что приобретаемая ею квартира находится в залоге. Несмотря на данное обстоятельство, истица заключила данный договор и внесла денежные средства в счет оплаты сделки. Залогодержателем было дано согласие на совершение сделки по купле-продаже спорной квартиры между Ткач Е.А. и Зезеговой К.Ю.
В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, Зезегова К.Ю., является правопреемником Ткач Е.А., и несет права и обязанности залогодателя.
Условия договора купли-продажи от 31 декабря 2022 года (пункт 3) фактически дублируют обязанность Ткач Е.А., вытекающей из кредитного договора №... от 20 октября 2022 года с ПАО Сбербанк, по погашению кредита. Истец стороной данного кредитного договора не является, правом действовать в интересах ПАО Сбербанк не наделена.
В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 указанного Кодекса, принадлежит истцу.
Заявленные истцом требования непосредственно связаны с обязанием ответчика совершить юридически значимые действия в отношении третьего лица – ПАО Сбербанк, возникшие из иного договора (кредитного), в которых истец не является участником правоотношений, что свидетельствует о неправильно выбранном истцом способе защиты права и является основанием для отказа в иске. При этом, истица не лишена права требовать расторжения договора и возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы.
Поведение ответчика, который, получив денежные средства за проданное жилое помещение, не исполнил при этом обязанность по погашению задолженности по кредитному договору, является очевидно недобросовестным, но при этом не наделяет истца правом действовать в интересах ПАО Сбербанк. При этом, тот факт, что на основании договора от 31 декабря 2022 года Ткач Е.А. принял на себя обязательство по погашению своих кредитных обязательств перед ПАО СБербанк, которое не исполнил, в настоящем деле не имеет правового значения.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Зезеговой К.Ю. не имеется.
Руководствуясь статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Отказать в удовлетворении исковых требований Зезеговой Кристины Юрьевны (...) к Ткач Евгению Александровичу (...) об обязании исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 3 договора купли-продажи квартиры от 21 декабря 2022 года, по направлению денежных средств в размере, достаточном для полного погашения задолженности по кредитному договору №... от 20 октября 2022 года, заключенному между ответчиком и ПАО Сбербанк, на соответствующие банковские реквизиты в течение 5 дней со дня вступления решения в законную силу; взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки в первый месяц неисполнения решения суда с увеличением каждый месяц за неисполнение решения на 1 000 рублей в день.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Землянская
Мотивированное решение составлено 06 июля 2026 года.