РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 апреля 2026 года г. Донецк
Ворошиловский межрайонный суд г.Донецка в составе председательствующего судьи Кузьмичевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авилова Сергея Георгиевича к ООО «Бульвар Сити», третьи лица Администрация г.о. г.Донецка, о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец, обратился в суд с иском к обществу, о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли - продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б. Договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ, относительно которой истец выступал в качестве покупателя.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор о внесении изменений в вышеуказанный предварительный договор, удостоверенный под № частным нотариусом Донецкого городского нотариального округа.
Изменения затрагивали п. 7 договора, а именно изменения номера расчетного счета Продавца. Также п. 7 договора установлен график, согласно которому истец должен был перечислить ответчику указанную выше сумму.
ДД.ММ.ГГГГ истцом было подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному предварительному договору, регламентирующее изменение п. 2 договора, а именно: изменение валюты договора с украинской гривны на российский рубль.
Согласно п.2 вышеуказанного договора по договоренности сторон сумма договора купли-продажи квартиры будет составлять <данные изъяты>
Согласно п. 3 данного договора Договор купли-продажи вышеуказанной квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней с даты ввода жилого дома в эксплуатацию.
Дата ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Предварительным договором п. 4 также предусмотрено, что в случае, если по результатам технической инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию, фактическая площадь квартиры будет больше, чем площадь квартиры указанная в п. 1 настоящего Договора, покупатели при заключении основного договора купли-продажи квартиры, должны доплатить продавцу за фактические дополнительные метры из расчета стоимости одного квадратного метра на момент заключения предварительного Договора.
Истцами условия по договору выполнены, перечислена ответчику указанная сумма в полном объёме согласно графику.
В то же время ответчик взятые на себя обязательства не выполнил, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, при этом ответчик не предпринимает никаких действий по его заключению.
Жилой дом, в котором находится квартира, относится к объектам незавершённого строительства, однако спорная квартира фактически существует и может являться предметом гражданского оборота, жилой дом выстроен и существует реально.
На основании изложенного, просил суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года№ - договором купли-продажи с условием о предварительной оплате (основным договором купли-продажи), предметом которого является <адрес>, общей площадью 88,58 кв.м., расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б, признать за ФИО1 право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры под инвентарным №, общей площадью 88.58 кв.м, (отделка квартиры согласно Приложению №, эскиз квартиры Приложение № к Договору), расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б.
Истец Авилов, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в адрес суда поступило ходатайство о рассмотрении в отсутствии истца, в котором просил исковые требования удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика ООО «Бульвар Сити», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Администрация г.о.Донецк, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны. В адрес суда поступило заявление о рассмотрении в отсутствии представителя.
Определением Ворошиловского межрайонного суда г.Донецка от 20.01.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Администрация г.о.Донецк.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по ДНР, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года № 23 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качество средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 316 ГК Украины, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Согласно ст. 392 ГК Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.
В соответствии с ч.1 ст. 328 ГК Украины право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности из сделок.
Согласно ч.2 ст. 331 ГК Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
В силу ст.526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями настоящего Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Учитывая, что ООО «Бульвар Сити» обязательства по договору не исполнены, спорные правоотношения носят длящийся характер, применению также подлежат и нормы гражданского законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 ст. 218 ГК Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст.ст.309 и 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением сторонами возложенных на них договором обязательств.
В соответствии с пунктом 1 ст.9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты его – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст.ст. 11 и 12 ГК Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Положения Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» также не содержат запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное новь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п.59 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК Российской Федерации).
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
В пункте 16 Обзора указано, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
При вынесении решения суды должны исходить из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.
Для признания права собственности на объект незавершённого строительства следует определить степень готовности объекта.
Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из кассационного определения Второго кассационного суде гражданскому делу № № от ДД.ММ.ГГГГ, мотивировочной части апелляционного определения Верховного Суда Донецкой Народ Республики по гражданскому делу № (№)7 от 18 ш 2025 года из справки о степени строительной готовности объекта «Жилой дом встроенными и пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу по <адрес>Б в Ворошиловском райе <адрес>, представленной ООО «Бульвар Сити» следует, что готовность объекта составляет 58%, которая рассчитана из следующих показателей:
-фундамент – 100%;
-монолитный каркас – 100%;
-отделочные работы внутренних стен – 80%;
-отделочные работы наружных стен – 60%;
-заполнение дверных и оконных проемов – 40%;
-кровля (ливневая канализация) – 70%;
-отопление (разводка) – 50%;
-электроснабжение – 30%;
-котельная – 0%;
-система водоснабжения и водоотведения – 70%;
-устройство лифтов – 30%;
-благоустройство территории – 70%.
Общая проектная площадь жилого дома составляет 41 593 кв.м., общее количество квартир в доме –222.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что, согласно предварительному договору купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли - продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты>м., расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б. Договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ, относительно которой истец выступал в качестве покупателя.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор о внесении изменений в вышеуказанный предварительный договор, удостоверенный под № частным нотариусом Донецкого городского нотариального округа.
Изменения затрагивали п. 7 договора, а именно изменения номера расчетного счета Продавца. Также п. 7 договора установлен график, согласно которому истец должен был перечислить ответчику указанную выше сумму.
ДД.ММ.ГГГГ истцом было подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному предварительному договору, регламентирующее изменение п. 2 договора, а именно: изменение валюты договора с украинской гривны на российский рубль.
Согласно п.2 вышеуказанного договора по договоренности сторон сумма договора купли-продажи квартиры будет составлять <данные изъяты>
Согласно п. 3 данного договора Договор купли-продажи вышеуказанной квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней с даты ввода жилого дома в эксплуатацию.
Дата ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Предварительным договором п. 4 также предусмотрено, что в случае, если по результатам технической инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию, фактическая площадь квартиры будет больше, чем площадь квартиры указанная в п. 1 настоящего Договора, покупатели при заключении основного договора купли-продажи квартиры, должны доплатить продавцу за фактические дополнительные метры из расчета стоимости одного квадратного метра на момент заключения предварительного Договора.
В случае, если по результатам технической инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию, фактическая площадь квартиры будет больше, чем площадь квартиры указанная в п. 4 настоящего договора, покупатели при заключении основного договора купли-продажи квартиры, должны доплатить продавцу за фактические дополнительные метры из расчета стоимости одного квадратного метра на момент заключения предварительного договора.
В случае, если по результатам технической инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию, фактическая площадь квартиры будет меньше, чем площадь квартиры указанная в п. 5 настоящего договора, продавец должен вернуть покупателям излишне уплаченные средства, из расчета стоимости одного квадратного метра на момент заключения предварительного договора, если предварительная оплата была перечислена продавцу в полном объеме.
Покупатели должны с даты заключения настоящего договора перечислить продавцу сумму будущего договора купли-продажи квартиры (п. 2 настоящего договора) в размере 1683020.00 (один миллион шестьсот восемьдесят три тысячи двадцать) рублей согласно указанного графика.
Как следует из предоставленных истцами квитанций, ими была оплачена ответчику указанная стоимость квартиры, предусмотренная договором, в полном объёме.
В соответствии с уведомлением в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о доме по адресу: по <адрес>Б в <адрес>
Из сообщения Администрации <адрес>, Департамента земельных отношений Администрации городского округа Донецк от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании решения исполнительного комитета Донецкого городского совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче ООО «Бульвар Сити» земельного участка в аренду для строительства здания жилого дома со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками по <адрес>Б в <адрес> между исполнительным комитетом Донецкого городского совета и ООО «Бульвар Сити» заключен договор аренды земельного участка кадастровый № общей площадью <данные изъяты> для строительства здания жилого дома со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Информацией о присвоении указанному объекту недвижимости почтового адреса не располагает.
Участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Установлено и не оспаривалось сторонами, что квартира имеется в физическом наличии, является частью данного строительного объекта, имеются полные ограждающие и несущие конструкции, частично выполнены отделочные работы внутренних стен, в основном объеме работы по устройству системы водоснабжения и водоотведения, частично – работы по устройству отопления (разводка) и электроснабжения.
Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при невыполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, в результате чего надлежащая защита прав и законных интересов физического лица - участников строительства жилого дома, как экономически более слабой стороны, не была обеспечена.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования представителя истца Авилова Сергея Георгиевича к ООО «Бульвар Сити», третьи лица Администрация г.о. г.Донецка, о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.
Признать заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года№ - договором купли-продажи с условием о предварительной оплате (основным договором купли-продажи), предметом которого является <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б.
Признать за ФИО1 право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры под инвентарным №, общей площадью <данные изъяты>, (отделка квартиры согласно Приложению №, эскиз квартиры Приложение № к Договору), расположенной на 5-м этаже в жилом доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу <адрес>-Б.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Донецкой Народной Республики путем подачи апелляционной жалобы через Ворошиловский межрайонный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ворошиловского межрайонного суда г.Донецка Е.А. Кузьмичева
Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2026 года.