РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нарткала 30.04.2026 года.
Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего – судьи Канлоевой М.В., при секретаре – помощнике Шогеновой Л.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 (далее - административный Истец) обратился в суд с указанным административным иском к МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (далее - административный Ответчик), в котором просит признать незаконным решение МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» об отказе ФИО2 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, изложенное в письме за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г. и обязать МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» в течение 10 суток с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, за чертой населенного пункта, пописать его и направить для подписания в адрес ФИО2.
Свои требования административный Истец мотивирует тем, что он является арендатором земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка № 19 от 17.02.2014 г. Договор заключен на основании постановления МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» от 17.02.2014 г. № 92. Предметом данного договора является предоставление земельного участка общей площадью 20000 кв.м., с кадастровым номером №, для строительства животноводческой фермы и расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, за чертой населенного пункта. Договор заключен сроком на пять лет. На дату истечения срока аренды Истец задолженности по внесению арендной платы не имел.
Обратившись 19.01.2026 г. с МКУ «Местная администрация Урванского района КБР» с заявлением о продлении договора аренды, он получил ответ за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г. из которого следует, что в продлении срока договора аренды ему отказано, так как с заявлением о продлении договора он обратился после истечения срока действия указанного договора.
Административный Истец полагает, что данное решение административного Ответчика об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, изложенное в письме за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г. является незаконным и подлежит отмене в связи со следующим.
Согласно акта обследования кадастрового инженера от 05.02.2019 г. на земельном участке с кадастровым номером № расположены:
- объект завершенного строительства лит.А, назначение: нежилое здание; наименование: здание администрации размерами 14,2м/4,05м, площадью застройки 46,1 кв.м.;
- объект незавершенного строительства лит.Б, назначение: нежилое здание, наименование: здание животноводческой фермы, размерами 5,7м/21,95м, площадью застройки 125,1 кв.м., процент готовности – 46 %.
- объект незавершенного строительства лит.Г1, назначение: сооружение, наименование: навес, размерами 40,75м/5,7м;
- объект незавершенного строительства лит.Г2, назначение: сооружение, наименование: навес, размерами 49,4м/9,4м, процент готовности – 34 %.
С учетом, установленных по делу обстоятельств, отказ Административного ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в реализации прав Истца на предоставление земельного участка без торгов, поскольку для реализации права на продление срока аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39,6 Земельного кодекса Российской Федерации, факта регистрации объекта недвижимости не требуется. Доказательством наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства до истечения срока аренды земельного участка является акт обследования кадастрового инженера от 05.02.2019 г. Возведение объектов в рамках срока договора аренды земельного участка, сомнений в легитимности объектов капитального строительства не возникает.
Учитывая вышеизложенное, административный Истец полагает обоснованным вывод о наличии у него права на продление ранее заключенного договора аренды земельного участка, независимо от истечения срока действия договора аренды, поскольку арендодателем не заявлено требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
Кроме того, ещё 07.02.2019 г. Административный истец обращался к Ответчику с заявлением о продлении вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. Заявление было зарегистрировано Ответчиком 11.02.2019 г. под номером 442/2-13 и адресовано для исполнения ФИО4 13.02.2019 г. однако ответ на указанное заявление он так и не получил.
Административный истец считает, что оспариваемое решение Административного ответчика об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, изложенное в письме за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г. нарушает его права на использование арендуемого земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, а также препятствует реализации права собственности на незавершенные строительством объекты, в связи с чем ссылаясь на ст.ст. 124-126, 218-227 КАС РФ обратился в суд с административным исковым заявлением.
Административный истец ФИО2, извещен о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, в административном исковом заявлении просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель административного ответчика – МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района» извещен о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание также не явился.
В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ, лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Поскольку явку лиц, участвующих в деле, суд обязательной не признал и указанные обстоятельства не являются препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, суд счел возможным рассмотреть данное административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно положениям ст. 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
В силу ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Как следует из административного искового заявления и приложенных к нему документов, административный истец оспаривает действия уполномоченных должностных лиц по отказу в продлении договора аренды земельного участка. При этом право собственности на указанный земельный участок административным истцом не оспаривается. Следовательно, административное исковое заявление правильно оформлено в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Поскольку отношения возникли непосредственно вследствие принятия обжалуемого решения Администрации и носят характер публично-правовых отношений, настоящий спор подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Решение административного Ответчика № 54-2-13/195 об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка датировано 26.02.2026 г., а административный иск, согласно штампа со вх. № 3061, подан в суд 01.04.2026 г. следовательно административным Истцом не пропущен трехмесячный срок подачи административного искового заявления, в суд.
Согласно договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 19 от 17.02.2014 г. МУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» на основании постановления МУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» от 17.02.2014 г. № 92, передала ФИО2 в аренду земельный участок, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, за чертой населенного пункта, из земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., на срок с 17.02.2014 г. по 16.02.2019 г., то есть на 5 (пять) лет.
В соответствии с актом обследования от 05.02.2019 г. на земельный участок и объекты капитального строительства животноводческой фермы по адресу: КБР, <адрес>, за чертой населенного пункта, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м. расположены: объект завершенного строительства лит.А, назначение: нежилое здание; наименование: здание администрации размерами 14,2м/4,05м, площадью застройки 46,1 кв.м., объект незавершенного строительства лит.Б, назначение: нежилое здание, наименование: здание животноводческой фермы, размерами 5,7м/21,95м, площадью застройки 125,1 кв.м., процент готовности – 46 %, объект незавершенного строительства лит.Г1, назначение: сооружение, наименование: навес, размерами 40,75м/5,7м, объект незавершенного строительства лит.Г2, назначение: сооружение, наименование: навес, размерами 49,4м/9,4м, процент готовности – 34 %.
Из материалов дела следует, что 19.01.2026 г. ФИО2 обратился в Местную администрацию Урванского муниципального района КБР с заявлением о заключении с ним нового договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленный для строительства животноводческой фермы и расположенного по адресу: КБР, <адрес>, за чертой населенного пункта.
На заявление ФИО2 о заключении с ним нового договора аренды земельного участка письмом за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г. МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» отказала в продлении договора аренды земельного участка, так как с заявлением о продлении договора он обратился после истечения срока действия указанного договора, а также в связи с отсутствием у заявителя права собственности на соответствующие объекты незавершенного строительства.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируется Главой VI ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ. В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи Закона № 137-ФЗ.
Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Земельным кодексом Российской Федерации в редакции от 01.03.2015 г. не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2025 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное п. 1 статьи 39.6 ЗК РФ.
В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 который в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 г. № 19-КАД21-17-К5.
Поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Административного истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, с момента истечения в феврале 2019 года срока действия, заключенного в отношении них договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности правоотношений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Административного ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в реализации прав Истца на предоставление земельного участка без торгов, поскольку для реализации права на продление срока аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, факта регистрации объекта недвижимости не требуется. Доказательством наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства до истечения срока аренды земельного участка является акт обследования кадастрового инженера от 05.02.2019 г. Возведение объектов в рамках срока договора аренды земельного участка, сомнений в легитимности объектов капитального строительства не возникает. (Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.06.2024 г. № 88А-5296/2024).
По условиям договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 19 от 17.02.2014 г., ФИО2 принял в аренду, сроком на пять лет с 17.02.2014 г. по 16.02.2019 г., земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 20 000 кв.м., разрешенное использование – для под строительство животноводческой фермы, категория земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, за чертой населенного пункта.
Поскольку административный ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Административного истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Как следствие суд, в силу п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, считает необходимым обязать Администрацию повторно рассмотреть заявление ФИО2 о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО2, удовлетворить частично.
Признать незаконным решение МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» об отказе ФИО2 в продлении договора аренды земельного участка, площадью 20 000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: КБР, <адрес>, за чертой населенного пункта, на новый срок, изложенное в письме за исх. № 54-2-13/195 от 26.02.2026 г.
Обязать МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» повторно рассмотреть заявление ФИО2 о продлении договора аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, за чертой населенного пункта, в срок 1 месяц со дня вступления в законную силу настоящего решения.
В остальной части административного иска, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда КБР, через Урванский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15.05.2026 года.
Председательствующий М.В. Канлоева
Копия верна: М.В. Канлоева