РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2025 г. г. Чегем
Чегемский районный суд КБР в составе:
Председательствующего Ажаховой М.К.
При секретаре Кардановой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гочияева С.С. к местной администрации Чегемского муниципального района КБР, МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР», и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» Мафедзову А.А. о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов, установил:
Гочияев С.С. обратился в суд с иском к местной администрации Чегемского муниципального района КБР, МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР», и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» Мафедзову А.А. о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, и возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов.
Мотивирован иск тем, что между Гочияевым С.С. и местной администрацией Чегемского муниципального района КБР в лице МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 201015 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в 250 метрах к юго-западу от <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> присвоен адрес: КБР, <адрес>, с.<адрес>.
На указанном земельном участке Гочияевым С.С. возведены следующие объекты недвижимости, на которые зарегистрировано его право собственности:
-амбар, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м., площадь нежилых помещений 104,0 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-амбар, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м., площадь нежилых помещений 104,0 кв. м., разрешение на строительство 07- № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-гараж для сельскохозяйственной техники, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м, площадь нежилых помещений 108,6 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-гараж для сельскохозяйственной техники, кадастровый №, площадь застройки 131, 8 кв.м., площадь нежилых помещений 108, 6 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.
В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Ответом и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района» Мафедзова А.А. от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в удовлетворении поданного Гочияевым С.С. заявления по мотивам того, что наличие у него в собственности объектов вспомогательного использования, в отсутствие на земельном участке основного здания или сооружения, не влечет возникновение исключительного права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Между тем, ответчиком не принято во внимание, что истец перед возведением указанных выше объектов недвижимости получил разрешения на строительство, затем разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, что в силу статей 51 и 55 ГрК РФ исключает критерий, указывающий на то, что объекты являются вспомогательными. Воздвигнутые истцом строения и сооружения не имеют признаков, которые определяют их как объекты вспомогательного использования.
В силу положений части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В судебное заседание истец Гочияев С.С., представитель МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района», и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района» Мафедзов А.А., будучи извещены надлежащим образом, не явились, о причинах неявки не уведомили.
На основании ст.167 ч.3, ч.4 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело без их участия.
Представитель истца адвокат Соттаев А.Т., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, и ордера от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении, при этом уточнил, что возложение обязанности устранить допущенные нарушения заключается в принятии ответчиком решения о предоставлении истцу в собственность спорного участка и направлении ему проекта договора купли-продажи. Гочияев С.С. с 2020 г. арендует спорный земельный участок, не имеет задолженности по арендной плате, все построенные им здания являются самостоятельными, они расположены в разных частях участка, участок сформирован в таком размере для целей производства, поэтому он имеет право выкупить весь арендуемый им участок без проведения торгов.
Представитель ответчика – местной администрации Чегемского муниципального района КБР Шердиев Р.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три месяца, в судебном заседании иск не признал и пояснил, что спорный земельный участок не ограничен в гражданском обороте, между тем, истец, обращаясь с заявлением о выкупе, не представил доказательства, что ему нужен участок именно заявленной площади, которая несоразмерна площади имеющихся зданий.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение участков в собственность имеют граждане, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с частью 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в случае, если на земельных участках находятся здания и сооружения, принадлежащие гражданам, их выкуп производится без проведения торгов (п.6).
В силу п.9 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется также продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В силу п.4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
Как следует из пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Между Гочияевым С.С. и местной администрацией Чегемского муниципального района КБР в лице МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 201015 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в 250 метрах к юго-западу от <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
На указанном земельном участке Гочияевым С.С. возведены следующие объекты недвижимости, на которые зарегистрировано его право собственности:
-амбар, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м., площадь нежилых помещений 104,0 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-амбар, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м., площадь нежилых помещений 104,0 кв. м., разрешение на строительство 07- № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-гараж для сельскохозяйственной техники, кадастровый №, площадь застройки 131,8 кв. м, площадь нежилых помещений 108,6 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;
-гараж для сельскохозяйственной техники, кадастровый №, площадь застройки 131, 8 кв.м., площадь нежилых помещений 108, 6 кв. м., разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время участку и зданиям присвоен адрес: <адрес>.
В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Ответом и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района» Мафедзова А.А. от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в удовлетворении поданного Гочияевым С.С. заявления по мотивам того, что наличие у него в собственности объектов вспомогательного использования, в отсутствие на земельном участке основного здания или сооружения, не влечет возникновение исключительного права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Гочияеву С.С. на все возведенные им объекты недвижимости были выданы разрешения на их строительство и ввод в эксплуатацию.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 703 установлены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:
строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением, строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;
строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе, является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
Таким образом, вспомогательное строение должно обеспечивать эксплуатацию основного объекта, иметь обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не являться технически сложным и уникальным, должно быть технологически связанным с основным объектом, в том числе, являться сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются).
Истцом построены два амбара и два гаража для сельскохозяйственной техники, которые являются капитальными строениями и не отвечают вышеприведенным признакам для их отнесения к объектам вспомогательного использования.
В качестве обязательного условия для признания объекта вспомогательным предполагается доказанность того, что объект вспомогательного использования предназначен для обслуживания основного объекта, при этом произвольное указание на вспомогательный характер объекта само по себе достаточным основанием для признания объекта вспомогательным не является, что свидетельствует о незаконности оспариваемого ответа от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу пункта 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства (статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации), обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Данных о том, что истец использует предоставленный в аренду земельный участок не по назначению, ответчиками в суд не представлено.
Исходя из приведенных выше законоположений право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Статья 39.16 ЗК РФ имеет исчерпывающий перечень случаев отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, однако такое основание как "наличие только объектов недвижимости вспомогательного использования" в данной статье отсутствует, что свидетельствует о незаконности отказа.
Кроме того, истец является арендатором спорного земельного участка с 2020 года, не имеет задолженности по арендной плате, в отношении него отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, что также даёт ему право и в силу п.9 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ на приобретение арендуемого земельного участка без торгов.
Как указано в п.6 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке.
Спорный земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, был образован в соответствии с требованиями действующего законодательства, на нем находятся несколько крупных объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности
Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в случае изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки (п.8).
Вид разрешенного использования участка после предоставления его ДД.ММ.ГГГГ в аренду Гочияеву С.С. не изменялся.
Следует отметить, что законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков для сельхозпроизводства исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.
В силу п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд; ответчиком по такому иску является собственник земельного участка; в случае признания действия (бездействия) органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
После получения письменного отказа истец воспользовался своим правом на обращение в суд.
Заслуживает внимание и то обстоятельство, что в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом, указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов и целевого использования, поскольку данные цели различны.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования.
Каких – либо доказательств, препятствующих передаче спорного земельного участка в собственность истца, а также целесообразности его разделения, суду ответчиками не представлено, напротив, представитель ответчика пояснил, что спорный земельный участок в гражданском обороте не ограничен.
Соответственно, оснований для невозможности заключения договора купли-продажи спорного участка не имеется, поскольку в силу норм действующего земельного законодательства право выкупа земельного участка может ограничиваться изъятием его из оборота, либо ограничением в обороте, резервацией для государственных (муниципальных) нужд, следовательно, отказ ответчика является незаконным.
Статья 1 ГК РФ указывает на необходимость в гражданских правоотношениях согласия сторон и свободу, как при вступлении в эти отношения, так и при установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в своем интересе.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ, в случае если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
Решил:
Исковые требования Гочияева С.С. к местной администрации Чегемского муниципального района КБР, МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР», и.о. начальника МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» Мафедзову А.А. о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов, удовлетворить.
Признать незаконным решение местной администрации Чегемского муниципального района КБР в лице МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» за подписью и.о. начальника Мафедзова А.А. № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении Гочияеву С.С. в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Возложить на местную администрацию Чегемского муниципального района КБР в лице МКУ «Управление сельского хозяйства, земельных и имущественных отношений местной администрации Чегемского муниципального района КБР» обязанность принять решение о предоставлении Гочияеву С.С. в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>607, площадью 201015 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, без проведения торгов, и подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка с направлением его истцу в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме через Чегемский районный суд КБР.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: подпись
Копия верна:
Судья Чегемского районного суда КБР М.К.Ажахова