РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 апреля 2026 года г. Чегем
Чегемский районный суд КБР в составе:
председательствующего судьи Дорохина А.В., при секретаре Пшуноковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К к Ж о признании договора от .... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ...99, расположенном в ..., ДНТ «Осина-1» заключенного между истцом и ответчиком, заключенным, а истца участником долевого строительства малоэтажного кирпичного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... с объектом долевого строительства- квартира, ... на 3-м этаже; признании за истцом права собственности на указанное помещение; либо взыскании с ответчика убытков в размере ..., неустойки в размере ..., а также процентов за просрочку исполнения обязательств в размере ...,
УСТАНОВИЛ:
К обратилась в суд с иском к Ж о признании договора от 31.01.2017г. участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ...99, расположенном в ..., ДНТ «Осина-1» заключенного между истцом и ответчиком, заключенным, а истца участником долевого строительства малоэтажного кирпичного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... объектом долевого строительства- квартира, ... на 3-м этаже; признании за истцом права собственности на указанное помещение; либо взыскании с ответчика убытков в размере ..., а также процентов за просрочку исполнения обязательств в размере ..., компенсации морального вреда в размере ....
... истица уточнила заявленные требования и просила:
Признать договор ... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ..., ... между К и Ж ... – договором купли-продажи квартиры в малоэтажном жилом доме расположенном по адресу: КБР, ..., с/т ...;
Обязать ответчика передать в собственность истицы ... расположенную на 3-м этаже в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с..., кадастровый ...;
Признать за К право собственности на ... расположенную на 3-м этаже в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с/т «..., кадастровый ...;
Или, в случае невозможности исполнения пунктов 1 и 2 настоящего решения, взыскать с ответчика убытки в размере ..., проценты за просрочку исполнения обязательств в размере ..., а также компенсацию морального вреда в размере ....
Исковые требования, мотивированы тем, что ... между К и Ж был подписан договор ... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ...е...».
По условиям данного договора Ж приняла на себя обязательства построить малоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать - К ... 1-м подъезде на 2-м этаже общей площадью с учетом лоджии ....м, по указанному выше адресу (согласно абз.2 п.3.... квартиры вместе с номером квартиры являются проектными и могут изменяться после внесения уточнений и изменений в проект малоэтажного дома).
В соответствии с п. 6.1 цена договора на дату заключения настоящего договора составляет .... Истица передала указанную денежную сумму Ж наличными в день подписания договора участия в долевом строительстве (...).
Согласно и. 4.1 договора Ж обязалась осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства малоэтажного дома в соответствии с проектной документацией, сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до окончания ....
В соответствии с п. 4.2 договора срок передачи квартиры был установлен в три месяца после ввода объекта в эксплуатацию.
Однако строительство дома затянулось, менялись проектные решения, возникали бюрократические и прочие затруднения.
В какой-то момент Ж сообщила, что дом не может быть достроен, поскольку застройка признана незаконной и дом признан подлежащим сносу. Она даже стала частично выплачивать истице денежные средства.
Однако недавно истице стало известно, что дом достроен и введен в эксплуатацию, а некоторыми собственниками уже производятся отделочно-ремонтные работы в своих квартирах. Истица считает, что с учетом данного обстоятельства она имеет право на получение предоплаченного жилого помещения, однако ответчица уклоняется от обязанности по его передачи. в том числе вводя истицу в заблуждение относительно невозможности исполнения обязательств по передаче приобретенного истицей имущества в натуре.
21.10.2025г. ответчице была направлена претензия, однако ответа истица не получила.
Исходя из существа сделки и фактически сложившихся между сторонами отношений, договор от ... по своей правовой природе должен быть признан договором купли-продажи под отлагательным условием передачи предварительно оплаченного объекта недвижимости.
В данном случае, ответчица обязалась передать истице в собственность квартиру, а она обязалась уплатить за нее денежные средства. Отлагательным условием является получение ответчицей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев 2 и 3 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Квартирой, наиболее соответствующей признакам оговоренного в договоре передаваемого жилого помещения, является ..., расположенная ....м., кадастровый ..., однако, в соответствии с выпиской Единого государственного реестра недвижимости от ... № ... данная квартире была повторно продана и с ... находится в собственности у физического лица.
По состоянию на данный момент в доме по ...е ДНТ «Осина», имеется аналогичная, квартира, не принадлежащая третьим лицам на праве собственности, а именно: .... расположенная на 3-м этаже площадью ...., кадастровый ....
Таким образом, истица считает наиболее релевантным способом восстановления её имущественных прав в рамках нарушенного ответчицей договора - понуждение ответчицы к исполнению договора, а именно к передаче в собственность истицы ..., расположенной на 3...., кадастровый ....
В случае невозможности исполнения обязательства в натуре. Истец имеет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ... №... кадастровая стоимость ..., расположенной на 2-м этаже площадью ..., составляет ...
..., при невозможности передачи истице квартиры в натуре, она считает необходимым взыскать с ответчицы убытки в соответствующем размере.
К рассматриваемой ситуации в полной мере применяются положения Закона РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей", несмотря на то, что в момент заключения договора ответчица не была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку в силу п.4 ст.23 ГК РФ Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Учитывая ограничение указанной неустойки стоимостью предварительной оплаты, начисление неустойки в рассматриваемой ситуации осуществляется до ... и составляет 870 000 рублей.
Однако, если просрочка продолжается, к недобросовестному продавцу могут применяться иные санкции. В частности, если продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисление которых начинается после достижения предельного размера неустойки по Закону "О защите прав потребителей" (поскольку их совместное начисление недопустимо).
Таким образом, с ... истица считает, что она вправе требовать проценты, начисленные по ст. 395 ГК РФ с суммы предварительной оплаты товара, размер которых с учетом частичного возврата долга (а именно: в ... несколькими траншами и в июле ... рублей.
Допущенным ответчицей гражданским правонарушением истице и её семье причинены нравственные страдания. Они были настроены на переезд в новую квартиру. В результате возникшей ситуации эти планы либо разрушены, либо их реализация существенно отсрочена. У истицы возникали конфликты с супругом, который считал, что он была недостаточно осмотрительна в данной ситуации.
Причиненный моральный вред истица оценивает в ....
Протокольным определением от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечен собственник земельного участка, расположенного по адресу: ..., ДНТ «Осина», ...99 – Д.
Ответчики Ж и Д, извещались о месте и времени рассмотрения дела, однако в суд не явились, о причинах неявки не уведомили.
Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело без их участия.
Истица К и её представители – М и Я, действующие по доверенности от ... просили удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчицы Ж – К, действующий по доверенности от ... просил отказать в иске, в связи с пропуском срока исковой давности.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
... между К и Ж был подписан договор ... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ...е. ДНТ «Осина-1».
По условиям данного договора Ж приняла на себя обязательства построить малоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать - К ... 1-м подъезде на 2-м этаже общей площадью с учетом ... по указанному выше адресу (согласно абз.2 п.3.... квартиры вместе с номером квартиры являются проектными и могут изменяться после внесения уточнений и изменений в проект малоэтажного дома).
В соответствии с п. 6.1 цена договора составляет ....
Представителем ответчицы не оспаривался тот факт, что истица передала указанную денежную сумму Ж наличными в день подписания договора участия в долевом строительстве (...).
Согласно и. 4.1 договора Ж обязалась осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства малоэтажного дома в соответствии с проектной документацией, сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до окончания ....
В соответствии с п. 4.2 договора срок передачи квартиры был установлен в три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, то есть в первом ....
Между тем, в указанный в договоре срок, квартира истице не была передана.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Вместе с тем, в исковом заявлении указано, что в какой-то момент Ж сообщила истице, что дом не может быть достроен, поскольку застройка признана незаконной и дом признан подлежащим сносу. Она даже стала частично выплачивать истице денежные средства.
В 2020 году Ж вернула ....
Истица К в судебном заседании пояснила, что денежные средства в размере ... ответчица Ж выплатила ей в качестве неустойки, а не в качестве возврата уплаченных денежных средств.
Однако, каких-либо доказательств того, что данные денежные средства были выплачены в качестве неустойки, истицей не представлено.
Таким образом, договор ... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ..., ...», заключенный между К и Ж ... не может быть признан договором купли-продажи квартиры в малоэтажном жилом доме расположенном по адресу: КБР, ..., с/т «Осина-1», уч.98-99, влекущим правовые последствия, так как в срок, указанный в договоре, квартира не была передана истице и соответственно акт приема-передачи квартиры отсутствует, а большая часть стоимости (...) была возвращена истице (как это указано в иске), в связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.
Истицей также заявлены следующие требования: обязать ответчика передать в собственность истицы ... расположенную на 3-м этаже в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с/..., кадастровый ...; признать за К право собственности на ... расположенную на 3-м этаже в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с/т «... кадастровый ...; в случае невозможности исполнения пунктов 1 и 2 настоящего решения (передачи квартиры в натуре), взыскать с ответчика убытки в размере ..., неустойку в размере ..., проценты за просрочку исполнения обязательств в ..., а также компенсацию морального вреда в размере ....
Между тем, представитель ответчицы Ж – К, в судебном заседании просил отказать в иске, в связи с пропуском срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).
Учитывая, что в договоре от ... срок передачи квартиры был установлен в три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, то есть в первом квартале ..., так как квартира, в указанный срок ей не была передана.
Таким образом, срок исковой давности по требованиям о передаче в собственность квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании убытков, неустойки, процентов и морального вреда, следует исчислять с апреля 2018 года.
Суд пришел к выводу, что трехлетний срок исковой давности по настоящему делу истек, в связи с тем, что после указанного в договоре срока передачи квартиры прошло ... (иск поступил в суд – ...).
При таких обстоятельствах, учитывая, что истица не подтвердила свои доводы, указанные в иске, а также её обращение в суд по истечении срока исковой давности, суд считает необходимым отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме, в том числе и за пропуском срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, решил:
Уточненные исковые требования К к Ж и Д о признании договора ... участия в долевом строительстве малоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ..., ...-1», заключенного между К и Ж ... – договором купли-продажи квартиры в малоэтажном жилом доме расположенном по адресу: КБР, ..., ... обязании Ж передать в собственность истицы ... расположенную на 3-м этаже в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с/т «... ..., признании за К права собственности на ... расположенную на ... в многоквартирном доме по адресу: КБР, ..., с/т «..., кадастровый ..., взыскании с Ж убытков в размере ..., неустойки в размере ..., процентов за просрочку исполнения обязательств в размере ..., а также компенсации морального вреда в ..., оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Чегемский районный суд КБР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ....
Судья: подпись
Копия верна:
Судья Чегемского районного суда КБР А.В.Дорохин