РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2026 года г. Бирюч
Красногвардейский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Никулиной Т.В.
при секретаре Сидельниковой Ю.С., Мулдашевой Л.В., с участием истца Пупынина А.Н., представителя истца – Пупыниной С.П., третьего лица Пупынина А.Н., представителей ответчика – Савчатовой В.В. и Шершуновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пупынина А.Н. к администрации Красногвардейского муниципального округа Белгородской области об оспаривании величины выкупной стоимости жилого помещения, определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в связи с признанием жилого дома аварийным, установил:
Пупынин А.Н. обратился в суд с иском к администрации муниципального района «Красногвардейский район» Белгородской области, реорганизованной в администрацию Красногвардейского муниципального округа, об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении цены для совершения сторонами сделки по выкупу жилого помещения. Просил признать стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, указанную в отчете оценщика Ф.А.Ю. от 28.02.2025 № руб, недостоверной; определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 936 000 руб согласно отчету ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» от 9.09.2025. Сослался на то, что является собственником ? доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое признано аварийным. Собственником ? доли является также его брат Пупынин А.Н. 13.01.2023 администрацией Красногвардейского района было вынесено распоряжение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном <адрес> и дом был включен в программу по переселению граждан из аварийного жилья. Администрацией района была проведена оценка аварийного жилья для предоставления возмещения собственникам за изымаемое помещение. Согласно отчету оценщика Ф.А.Ю. от 28.02.2025 № она составила 1295016 руб. Не согласившись с указанной суммой, истец обратился в экспертную организацию и произвел независимую оценку. Согласно отчету ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» от 9.09.2025 № стоимость жилого помещения составляет 2 936 000 руб, которую заявил в иске.
В уточненных исковых требованиях истец просил определить размер возмещения за жилое помещение в сумме 2251950 руб, включая рыночную стоимость квартиры, стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, рыночную стоимость доли земельного участка, понесенные убытки в связи с изъятием и стоимость непроизведённого капитального ремонта до признания жилого дома аварийным, в соответствии с заключением судебной экспертизы № от 27 июля 2026 года, проведенной экспертом-оценщиком ООО «Оценка и независимая экспертиза» А.А.П.
В судебном заседании истец Пупынин А.Н., его представитель Пупынина С.П. и третье лицо на стороне истца – Пупынин А.Н. поддержали уточненные исковые требования.
Они пояснили, что квартира площадью <данные изъяты> кв м. по адресу: <адрес> 1992 году была приватизирована П.М.Т., а затем перешла по наследству дочери - П.В.П. Право общей долевой собственности у Пупынина А.Н. и Пупынина А.Н. (по ? доле) возникло в порядке наследования после смерти их матери - П.В.П., умершей в 2010 году. В этом же году истец Пупынин А.Н. и его семья переехали в квартиру П.В.П., а Пупынин А.Н. выбыл из квартиры еще ранее - в 1975-1976 году. Решением Красногвардейского районного суда от 27.06.2016 в связи с переустройством квартиры за Пупыниным А.Н. и Пупыниным А.Н. признано право собственности по ? доле на квартиру площадью 34.5 кв м. Вторая <адрес> принадлежала Е.Н.Г. В 80-е годы в доме производили капитальный ремонт, в том числе ремонтировали крышу, в дальнейшем ремонта не было. Решением Красногвардейского районного суда от дом признан многоквартирным, поэтому в нем должен был осуществляться ремонт. Взносы на капитальный ремонт они не платили и соответствующие начисления в квитанциях не производились. Дом не приняли на обслуживание, поскольку в нем меньше трёх квартир. В 2021 году дом признали аварийным. Размер компенсации за изымаемое жилье - 1295016 руб, предложенный администрацией Красногвардейского района, считают заниженный, не соответствующий рыночной стоимости, поскольку он находится в центре города. С момента составления отчета Ф.А.Ю. от 28.02.2025 прошло более шести месяцев, поэтому он не может быть использован для определения выкупной цены, в нём также имеются ошибки и противоречия. Представили свой отчет оценщика на сумму 2 936 000 руб, по которому первоначально заявили исковые требования. С выводами судебной экспертизы ООО «Центр независимой оценки» от 30.03.2026, определившей рыночную стоимость жилого помещения в размере 939108 руб, не согласны, поскольку экспертом неверно определен правовой статус оцениваемого объекта, для сравнительного подхода использовались жилые объекты в различных районах Белгородской области, в т.ч. в сельской местности, а не в <адрес>, требующие значительной корректировки, которые могли привести к искажению результатов, не на все вопросы ответила эксперт, не определена выкупная цена в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что делает невозможным принятие какого-либо решения на основании данного заключения. В частности, не учтены расходы за непроизведённый капитальный ремонт, за долю в общем имуществе, в том числе в земельном участке, убытки, притом, что даже в оспариваемом отчете Ф.А.Ю. они учитывались, поэтому заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы в ООО «Оценка и независимая экспертиза». Заключение № от 27 июля 2026 года, выполненное экспертом-оценщиком А.А.П., соответствует положениям п. 7 ст. 32 ЖК РФ, поэтому уточнили свои требования и просили взыскать 2251950 руб в соответствии с данным заключением. При этом признали, что своё место жительства изменили задолго до признания жилого дома аварийным. Какие-либо документы о понесенных убытках на переезд у них отсутствуют, полагают, что они должен возмещаться независимо от наличия (отсутствия) фактических затрат.
Представители ответчика Савчатова В.В. и Шершунова Н.А. в судебные заседания 14.09.2026 и 17.09.2026 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебных заседаниях исковые требования, в том числе уточненные на сумму 2251950 руб, не признали. Не оспаривают, что установленный законом шестимесячный срок с даты составления отчета от 28.02.2025 №, истек, поэтому выкупная стоимость жилого помещения не может быть определена в размере 1295016 руб. Стоимость 2 936 000 руб по отчету оценщика ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», который даже не выезжал для осмотра объекта, явно завышена. В настоящее время новая однокомнатная квартира в городе Бирюч в строящемся доме стоит около 3 млн руб, поэтому квартира, о которой идет спор, не может стоить столько же. Считают правильными выводы эксперта ООО «Центр независимой оценки» В.В.К. от 30.03.2026 о рыночной стоимости квартиры в сумме 939108 руб, которая соответствует фактической. При необходимости определения стоимости земельного участка, не включенного экспертом в выкупную цену, могла быть назначена дополнительная экспертиза. Свою позицию мотивировали тем, что дом старый, квартира небольшая. Истец и третье лицо не вносили платежи за капитальный ремонт дома, не представили расчёт своих затратах или какие-либо документы, подтверждающие убытки в связи с переездом из аварийного жилья, поэтому эти суммы не должны учитываться в выкупной цене. Собственник квартиры <данные изъяты> Е.Н.Г. подписала соглашение и ей была выплачена сумма, аналогичная стоимости квартиры Пупыниных - 1295016 руб по заключению Ф.А.Ю., спора с Е.Н.Г. не было.
Представитель третьего лица – Министерства ЖКХ Белгородской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> включен в адресную программу Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилья постановлением Правительства Белгородской области от 10.06.2019 №-пп. Министерство является главным распорядителем бюджетных средств, реализующий мероприятия в рамках Программы, фиксирование которой осуществляется за счет средств областного бюджета и бюджета муниципальных образований. Согласно Порядку взаимодействия между Министерством ЖКХ и органами местного самоуправления муниципальное образование проводит оценку рыночной стоимости изымаемых жилых помещений, заключают предварительные соглашения с собственниками. Правоотношений по выплате возмещения между Министерством и гражданами не возникает. Согласно ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости определяется в соответствии с Федеральным законом РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В силу ст. 12 Закона величина возмещения, определённая в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей возмещения за изымаемое жилое помещение вплоть до подписания соглашения или принятия решения судом, т.е. более шести месяцев (т. 3 л.д. 1).
Выслушав стороны, третье лицо - Пупынина А.Н., исследовав доказательства, представленные сторонами, суд полагает исковые требования удовлетворить частично по следующим основаниям.
Согласно ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В соответствии с ч. 1 и ч. 8 ст. 32 ЖК РФ приоритетным способом защиты права собственника жилого помещения в случае признания многоквартирного дома является изъятие непригодного жилого помещения с выплатой выкупной стоимости.
На орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Понятие общего имущества в многоквартирном доме дано в ст. 36 ЖК РФ и включает в себя: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п/п «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ также изложена позиция о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Согласно ст. 3 Федерального закона от N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что истцу Пупынину А.Н. и третьему лицу на стороне истца – Пупынину А.Н. принадлежит по ? доле в праве собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д.9-11).
Право собственности возникло по праву наследования от матери – П.В.П., умершей , что подтверждается свидетельствами о праве на наследство от (ФИО1) и от (ФИО2) (т. 1 л.д. 113-114).
Ранее квартира по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв м принадлежала П.М.Т. и была передана ей по договору приватизации от 3.06.1992 (т. 3 л.д. 42).
Сведения о составе объекта были отражены также в техническом паспорте (т. 3 л.д. 43-45).
Из решения Красногвардейского районного суда от 27.06.2016 следует, что после приватизации в квартире было произведено переустройство, в результате которого площадь квартиры увеличилась на <данные изъяты> кв м (утепление пристройки, устройство отопления, разделения квартиры на два помещения). Решением суда за Пупыниным А.Н. и Пупыниным А.Н. признано право общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв м (т. 3 л.д. 92-93).
Площадь квартиры - <данные изъяты> кв м, состоящей из двух жилых комнат и кухни, отражена также в техническом паспорте от 16.07.2015. При этом следует отметить, что согласно техпаспорту высота потолка в комнатах составляет лишь <данные изъяты> м, что характеризует потребительские качества данной квартиры, влияет на её рыночную стоимость (т. 1 л.д. 14-15).
В общей долевой собственности собственников двухквартирного дома № находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость всего земельного участка на 19.08.2025 – 376472 руб (т. 1 л.д. 12-13).
Решением Красногвардейского районного суда от 26 июня 2017 года по иску Пупынина А.Н. к администрации Красногвардейского района дом <данные изъяты> признан многоквартирным.
Постановлением Правительства Белгородской области от 10.06.2019 3248-пп была утверждена адресная программа по переселению граждан из аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года. Постановлением <адрес> от 16 декабря 2019 года № внесены изменения в Постановление № от 19.08.2013, которым исключены из перечня многоквартирных домов для проведения капитального ремонта дома, где меньше пяти квартир (т. 3 л.д. 56-90).
Заключением межведомственной комиссии при администрации Красногвардейского района от 6 октября 2021 года № и постановлением главы администрации Красногвардейского района от № подтверждается, что многоквартирный жилой <адрес> признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 16-17, т. 3 л.д. 53-54).
13 января 2023 года главой администрации Красногвардейского района издано распоряжение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном <адрес>. Согласно распоряжению были изъяты: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв м, кадастровый № принадлежащая на праве собственности Е.Н.Г. и квартира <данные изъяты>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв м, принадлежащая на праве общей долевой собственности Пупынину А.Н. и Пупынину А.Н. (т. 1 л.д. 18).
2 июня 2023 года между администрацией Красногвардейского района с одной стороны и Пупыниным А.Н. и Пупыниным А.Н. с другой стороны было подписано предварительное соглашение о возмещении стоимости жилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным.
В пунктах 2.1.1, 2.1.2 Соглашения указано, что администрация обязуется возместить собственникам стоимость жилого помещения в связи с признанием жилого дома авариным. Обеспечить проведение оценки в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и Федеральным законом РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При определении размера возмещения в него включается:
-рыночная стоимость жилого помещения,
-рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве собственности,
- убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с изменением места проживания временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого житья.
Собственник обязался, в частности, передать жилое помещение в собственность администрации района и заключить соглашение, определяющее конкретные условия изъятия жилого помещения (пункты 2.2.1, 2.2.2) (т. 1 л.д. 20-21).
Администрацией Красногвардейского района проведена оценка аварийного жилья для предоставления возмещения собственникам за изымаемое помещение.
Согласно отчету оценщика Ф.А.Ю. от 28.02.2025 № по состоянию на 28 февраля 2025 года общая рыночная стоимость квартиры <данные изъяты>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв м и земельного участка, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв м, с учетом убытков составила 1295016 руб, из них - 1276526 руб - стоимость квартиры и 18490 руб – стоимость земельного участка, стоимость 1 кв м квартиры - 35489 руб. Оценщиком использован сравнительный метод.
При этом в отчете имеются противоречия, на что в судебном заседании ссылалась и сторона истца. Из отчета следует, что стоимость квартиры - 1276526 руб включала в себя: стоимость непосредственно квартиры – 1224371 руб и затраты в связи с изъятием квартиры – 70645 руб (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 14145 руб, риэлтерские услуги - 32500 руб, переезд – 12000 руб, регистрация права собственности - 4000 руб). При их сложении сумма составляют 62645 руб, а не 70645 руб, как указано на странице 64 отчета. Почему вместо 4000 руб при подсчете взята сумма 12000 руб из заключения неясно. На страницах 59 и 64 отчета итоговая стоимость объекта оценки (квартиры) указана - 1224371 руб, а на стр. 2 отдельно указывается квартира стоимостью 1276526 руб и земельный участок стоимостью 18490 руб. Стоимость капитального ремонта рассчитана с 2021 года (с момента признания жилого дома аварийным и прекращения собственниками взносов на капитальный ремонт), исходя из площади квартиры и размера взносов на капитальный ремонт, установленных в Белгородской области. Стоимость общего имущества многоквартирного дома оценщиком не определялась и не учитывалась (т. 2 л.д. 118-199).
Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета оценщика от составляет 6 месяцев с даты его составления. В данном случае на момент рассмотрения спора прошло более полутора лет. Исключение о продлении срока в случае рассмотрения спора судом в ст. 12 Закона не указано. 27.08.2025 Пупынину А.Н. в письменном виде было направлено предложение о подписании соглашения на сумму 1295016 руб (т. 1 л.д. 23-25).
Однако в письме от 15.09.2025 Пупынин А.Н. отказался подписать соглашение, считая сумму компенсации заниженной, исходя их места расположения дома, рыночных цен на жилье, предложил свою цену – 2936000 руб, исходя из отчета ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» от 9.09.2025, выполненного по его заказу. Предложил увеличить выкупную цену до указанной суммы (т. 1 л.д. 26).
Таким образом, стороны не достигли согласия относительно выкупной цены за жилое помещение, что повлекло обращение Пупынина А.Н. с иском в суд, в котором он просил признать стоимость для выкупа жилого помещения в сумме 1295016 руб и определить цену для совершения сделки в размере 2936000 руб (т.1 л.д. 27-149).
Эта сумма складывалась из рыночной стоимости квартиры – 2637000 руб, стоимости доли земельного участка -119578 руб, убытки – 179000 руб (непроизведенный капитальный ремонт – 77484 руб, оформление права собственности – 2000 руб, аренда склада – 9000 руб, переезд – 2250 руб, временное использование другого жилья – 88500 руб).
Ранее, в письме на имя главы администрации района от 8.04.2025 Пупынин А.Н. указывал, что предложений о действительной реальной компенсации за имущество, подлежащее изъятию в соответствии со ст. 32 ЖК РФ им до сих пор не поступило, стоимость сопоставимой квартиры в г. Бирюч должна определяться из расчёта 50000 руб за 1 кв м (т.1 л.д. 151).
В дальнейшей переписке с администрацией района, в частности в письме от 21.04.2025 Пупынины заявили о несогласии с выкупной стоимостью 1295016 руб, ссылаясь на то, что были использованы ненадлежащие аналоги имущества, не учтено, что это квартира в многоквартирном доме, а не часть жилого дома, отметили противоречия в отчете о разной стоимости квартиры (1276526 руб и 1224371 руб), заниженной стоимости земельного участка - 18490 руб, которая значительно меньше кадастровой. Предложили рассчитывать стоимость квартиры, исходя из 59965 руб за 1 кв м. Поставили под сомнения полномочия оценщика (т. 1 л.д. 153-154).
Свои претензии относительно выкупной стоимости - 1295016 руб выразили также в жалобах прокурору Красногвардейского района, Губернатору Белгородской области, считая, что в силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость должна определяться из суммы рыночной стоимости жилья, доли в общем имуществе, рыночной стоимости доли в праве на земельный участок и убытков собственника, на что им были даны ответы и предложено обратиться с иском в суд (л.д. 155-165).
Пупыниным А.Н. было подано в суд исковое заявление к администрации Красногвардейского муниципального округа об оспаривании достоверности величины выкупной стоимости жилого помещения, определении цены для совершения сторонами сделки по выкупу жилого помещения в сумме 2936000 руб.
В связи со значительными расхождениями в стоимости одного и того же объекта в отчете от 28.02.2025 № и ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ» от 9.09.2025, категорическими возражениями ответчика относительно суммы 2936000 руб, составлением данного отчета без непосредственного осмотра жилого дома и земельного участка, по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости жилого помещения по состоянию на год, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимой оценки» В.В.К.
Согласно заключению эксперта В.В.К. от 30.03.2026 № <данные изъяты> подтвержденном ею при допросе в судебном заседании, рыночная стоимость жилого помещения площадью <данные изъяты> кв м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1.12.2025 составляет 939108 руб (т.2 л.д. 24-92). Эксперт использовала сравнительный метод оценки. При сопоставлении рыночной стоимости квартиры с отчетами оценщиков она оказалась значительно ниже, в том числе, по отчету от 28.02.2025 №. При этом общеизвестным обстоятельством являются инфляционные процессы, подтверждённые данными Росстата (5.59%) удорожание стоимости жилья в 2025 году, что не согласуется с заключением эксперта. Рыночная стоимость 1 кв. м квартиры по отчету от 28.02.2025 № составляла 35489 руб (т. 2 л.д. 176) и ответчик, признавая её достоверной, готов был произвести выкуп жилья, исходя из указанной стоимости. В то же время согласно заключению эксперта № <данные изъяты> от 30.03.2026 рыночная стоимость 1 кв м составила 27750 руб.
Истец, его представитель и третье лицо выразили несогласие с выводами эксперта ООО «Центр независимой оценки», ссылаясь, что экспертом неверно определен правовой статус оцениваемого объекта, для сравнительного подхода использовались жилые объекты в различных районах Белгородской области, в т.ч. в сельской местности, а не в <адрес> требующие значительной корректировки, которые могли привести к искажению результатов, экспертом не производилось в полном объеме исследование материалов гражданского дела, не получен ответ на второй вопрос. Не определена выкупная цена в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что делает невозможным принятие какого-либо решения на основании данного заключения. В частности, не учтены расходы за непроизведённый капитальный ремонт, за долю в общем имуществе, в том числе в земельном участке, убытки, притом, что даже в оспариваемом отчете Ф.А.Ю. они учитывались. В ответе Министерства ЖКХ по Белгородской области на их обращения от 20.05.2025 также разъяснялось о включении в выкупную цену иных убытков, кроме рыночной стоимости квартиры.
По ходатайству стороны истца определением от 27.05.2026 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО «Оценка и независимая экспертиза» А.А.П.
Согласно заключению эксперта А.А.П. ООО «Оценка и независимая экспертиза» от 27.07.2026 № выкупная стоимость <адрес> по адресу: <адрес>, составляет 2251950 руб, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения составляет 1474355 руб; стоимость непроизведённого капитального ремонта – 427563.17 руб, стоимость общего имущества - 152303 руб, включая (36429 руб – крыша, 102062 руб – сарай, 13811 руб – погреб), рыночная стоимость земельного участка - 129127 руб, затраты в связи с изъятием жилого помещения - 68600 руб, в том числе, 5600 руб – убытки в связи с переездом, 55000 руб – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения (риэлтор), 8000 руб – убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение.
В судебном заседании при допросе эксперт А.А.П. показала, что выкупную стоимость жилого дома определяла в соответствии с Методическими рекомендациями по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, а также нежилые помещения в многоквартирных домах от 5.05.2026, утверждёнными протоколом заседания Совета СНО СРО оценщиков «Союз СОО» от 3.06.2026, использовала сравнительный метод. Рыночная стоимость квартиры оценивалась в доаварийном состоянии. Применительно к включению в выкупную стоимость квартиры стоимости капитального ремонта, пояснила, что в своём заключении ответила на поставленные судом вопросы с учетом Методических рекомендаций. Значительную величину стоимости капитального ремонта - 427563.17 руб (практически 1/3 от стоимости квартиры) объяснила методикой расчёта. Стоимость капитального ремонта рассчитала в виде разницы между стоимостью квартиры в хорошем состоянии и в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта, что отражено на стр. 66 заключения (1474355.78 руб - 1046792.60 руб). Признает, что возможно, это двойной учет, который ведет к увеличению выкупной стоимости.
С учётом доводов ответчика, показаний эксперта в судебном заседании, принимая во внимание методику расчёта, невнесение истцами платежей за капитальный ремонт, суд полагает не учитывать стоимость капитального ремонта в выкупной стоимости. При сопоставлении стоимости капитального ремонта в заключении и отчетах оценщиков видно, что она почти в шесть раз она превышает стоимость по отчету ООО «РОСТ ЭКСПЕРТ», по которой был заявлен иск (77484 руб), в 30 раз – применительно к отчету А.Ю.Ф. от 28 февраля 2025 года (14145 руб). Кроме того, суд полагает не учитывать затраты в сумме 68600 руб, поскольку она предполагаемая, ничем не подтверждена и не согласуется с фактическими обстоятельствами. Место жительства было изменено истцом задолго до признания жилого дома аварийным, собственники не несли затраты в связи с переездом из аварийного жилья, квартира практически пуста, что видно на фотографиях (л.18 заключения), риэлтерскими услугами они не пользовались.
При таких обстоятельствах суд полагает определить выкупную стоимость в размере 1755785 руб (1474355 руб (жилое помещение) + 152303 руб (общее имущество) + 129127 руб (земельный участок). Оценивая потребительские качества квартиры, её площадь, небольшой размер земельного участка (100 кв м), сопоставляя с ценами аналогов, представленными доказательствами, суд считает её наиболее объективной, а сумму 2251950 руб завышенной. Величину выкупной стоимости жилого помещения в размере 1295016 руб, установленную в отчете оценщика от 25.02.2025 №, суд считает недостоверной, учитывая, в том числе, давность отчета.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Пупынина А.Н. (СНИЛС <данные изъяты> к администрации Красногвардейского муниципального округа Белгородской области (ИНН <данные изъяты>) о признании недостоверной величины выкупной стоимости жилого помещения и определении размера возмещения за изымаемую квартиру в связи с признанием жилого дома аварийным удовлетворить частично.
Признать недостоверной величину выкупной стоимости жилого помещения в размере 1295016 руб, установленную в отчете оценщика от 28 февраля 2025 года №.
Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> размере 1755785 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда с подачей жалобы через Красногвардейский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 8 октября 2026 года.
Судья