РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 сентября 2026 года Свердловский районный суд *** в составе: председательствующего судьи Новоселецкой Е.И., при секретаре Донсковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2026-004516-52 (2-3637/2026) по иску Малыхина В.С., Малыхиной В.П. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КСИ-СТРОЙ» о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, применении последствий недействительности сделки, возмещении судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Малыхин В.С., Малыхина В.П. (далее – истцы) обратились в суд с исковым заявлением, заявлением в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КСИ-СТРОЙ» (далее – ответчик, застройщик) о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, применении последствий недействительности сделки, возмещении судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами *** заключен договор долевого участия в строительстве ***, по условиям которого объект долевого строительства – ***
В ходе осмотра квартиры *** выявлены недостатки входной металлической двери – глубокие царапины на зеркальных элементах, что подтверждается двусторонним актом осмотра.
Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда *** от *** на застройщика возложена обязанность безвозмездно заменить входную металлическую дверь на аналогичное изделие надлежащего качества, однако, несмотря на судебный акт ответчик без надлежащего уведомления истцов составил односторонний акт приема-передачи квартиры от ***, то есть до вступления решения суда в законную силу, что является злоупотреблением правом. Данный акт составлен без фактического подтверждения замены двери и без приглашения истцов на осмотр.
При этом истцы неоднократно заявляли об отказе от подписания акта до замены двери, что подтверждено перепиской и решением суда.
Кроме того, ответчик не направил истцам уведомление о завершении работ по замене двери и не пригласил их на приемку, что лишило истцов возможности совместного осмотра и подписания двустороннего акта.
Утверждение ответчика о замене двери на новую документально не подтверждено.
Оспариваемый акт создает для истцов следующие риски: возможность принудительной регистрации права собственности на квартиру без их согласия; прекращение начисления неустойки за просрочку передачи квартиры; невозможность полноценно защитить свои права по устранению недостатков.
На основании изложенного, просят суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры ***, составленный ООО СЗ «КСИ-СТРОЙ» *** и применить последствия недействительности сделки; взыскать с ответчика в счет компенсации морального вреда 50 000 рублей в пользу каждого, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в пользу каждого потребителя.
Истец Малыхин В.С. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Истец Малыхина В.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Карканица Ю.В. по доверенности в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, сославшись на доводы отзыва на иск.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу требований п. 1 ст. 4 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в ред. от ***), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями ч. 4 статьи 4 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из преамбулы Закона Российской Федерации от *** *** "О защите прав потребителей" следует, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Судом установлено, что *** между ОООО СЗ «КСИ-СТРОЙ» /застройщик»/ и Малыхиным В.С., Малыхиной В.П. /дольщики/ заключен договор долевого участия в строительстве ***, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирные жилые дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по *** в *** (ЖК «Онегин». 3,4 очереди строительства), кадастровый номер земельного участка *** (далее – объект), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру в указанном доме (далее – квартира), описание которой содержится в пункте 1.2 договора, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленный настоящим договором долевой взнос (цену договора) и принять в собственность квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности дольщика на квартиру, а также право общей долевой собственности на общее имущество в объекте возникает с момента государственной регистрации права собственности на квартиру органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при предъявлении дольщиком на регистрацию требуемых действующим законодательством документов /п. 1.3 договора/.
В разделе 2 договора определено, что застройщик обязан осуществлять строительство объекта в соответствии с проектной документацией, техническими регламентами, прочими нормативными требованиями и настоящим договором; известить дольщика о времени передачи квартиры путем направления письменного уведомления о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче; передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации, техническим регламентам.
Дольщик, в свою очередь, обязан принять квартиру по акту приема-передачи в срок, указанный в п. 3.3 договора; до момента приемки квартиры в срок, указанный в уведомлении застройщика, осуществить осмотр квартиры с подписанием соответствующего акта осмотра; нести все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей квартиры, находящегося в ней имущества (в том числе приборов учета) и общего имущества объекта, со дня подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры, либо с момента составления застройщиком одностороннего акта в соответствии с п. 3.3 настоящего договора; нести все расходы по содержанию квартиры и общего имущества объекта, оплату коммунальных услуг с момента подписания акта приема-передачи квартиры, либо с момента составления застройщиком одностороннего акта в соответствии с п. 3.3 настоящего договора, вне зависимости от наличия или отсутствия у дольщика зарегистрированного права собственности на квартиру; самостоятельно за свой счет произвести действия по передаче документов для регистрации права собственности на квартиру в регистрирующий орган, после передачи ее по акту приема-передачи.
Согласно п. 3.1 договора, застройщик обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее *** и в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. Застройщик вправе передать квартиру досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Дольщик не вправе отказываться от досрочной приемки квартиры.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче должно быть направлено дольщику не позднее, чем за 14 календарных дней до наступления срока, указанного в п. 3.1 договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в настоящем договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.
Дольщик, получивший уведомление застройщика о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее приемке в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления застройщика. Дольщик не имеет права отказываться от приемки причитающейся ему квартиры за исключением случаев наличия в указанной квартире существенных отклонений от проекта, что делает невозможным эксплуатацию квартиры по прямому назначению, либо несоответствия характеристикам квартиры, указанным в проекте на строительство объекта и настоящем договоре на момент его заключения. При этом наличие таких отклонений либо несоответствии должны подтверждаться заключением экспертной организации, решением суда, либо двусторонним актом, подписанным с застройщиком. В случае уклонения/или необоснованного отказа дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры и отправить его по почте в адрес дольщика. В этом случае Общество считается исполнившим свои обязательства с момента передачи почтового отправления на почту.
В п. 3.4 договора указано, что в случае наличия строительных недоделок, застройщик, на основании акта выявленных недоделок самостоятельно устраняет данные недоделки. Срок для устранения недоделок определяется сторонами и является основанием для переноса даты передачи квартиры дольщику соответственно на период устранения строительных недоделок.
В силу п. 4.1 договора, застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.
В соответствии с п. 5.1 договора, общий размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиком застройщику (цена договора), составляет 6 949 600 рублей.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере /п. 6.6 договора/.
Обязательства в части оплаты стоимости жилого помещения были исполнены истцами в полном объеме и в предусмотренный договором срок, что ответчиком не оспаривается.
В соответствии с требованиями статьи 8 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В силу положений ст.12 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда *** от *** по гражданскому делу *** исковые требования Малыхина В.С., Малыхиной В.П. удовлетворены.
На ООО СЗ «КСИ-СТРОЙ» возложена обязанность безвозмездно заменить входную металлическую дверь в квартире *** на аналогичное изделие надлежащего качества.
Взысканы с ООО СЗ «КСИ-СТРОЙ» в пользу Малыхина В.С., Малыхиной В.П. компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого, штраф в размере 2 500 рублей в пользу каждого, предусмотренный ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В удовлетворении исковых требований в большем размере отказано.
Взыскана с ООО Специализированный застройщик КСИ СТРОЙ государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 20 000 рублей.
Как следует из материалов дела, *** истцы обратились в адрес застройщика с претензией о добровольном исполнении вышеуказанного судебного акта в срок не позднее ***.
Из ответа застройщика от *** следует, что входная дверь в квартиру *** заменена на новую, данный факт зафиксирован в акте осмотра объекта долевого строительства в связи с односторонней передачей квартиры в рамках договора долевого участия в строительстве *** от *** от *** в связи с окончанием установленного срока на передачу квартиры.
*** истцами в адрес застройщика направлено возражение на односторонний акт приема-передачи квартиры.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылались на то, что односторонний акт от *** составлен без фактического подтверждения замены двери и без приглашения истцов на осмотр.
Так, согласно акту *** о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) по адресу: ***, сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирных домов в соответствии с договором долевого участия в строительстве *** от *** о готовности объекта долевого строительства к передаче отправлено и получено участниками долевого строительства ***. По состоянию на *** объект долевого строительства не принят дольщиками. От осмотра и приемки квартиры участники долевого строительства отказываются, в связи с чем, застройщик составил настоящий односторонний акт о передаче в состоянии, соответствующем договору долевого участия в строительстве *** от ***, объекта долевого строительства участникам долевого строительства со следующими характеристиками: квартира, расположенная в 7 секции по адресу: РФ, ***.
Из представленного суду акта осмотра входной двери от *** следует, что истцы в присутствии представителей застройщика произвели осмотр входной металлической двери в квартире ***, расположенной по адресу: ***, на предмет исполнения решения Свердловского районного суда *** от *** по делу *** (замена входной двери). В ходе осмотра установлено: входная дверь заменена но новую. Визуальных дефектов не выявлено.
Достоверность указанного акта истцами в ходе рассмотрения дела не опровергнута.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истцы воспользовались своим правом на предъявление требований об устранении недостатков объекта недвижимого имущества до подписания передаточного акта, отказавшись от его подписания до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
В соответствии со ст. 7 Федерального Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 1 статьи 18 Федерального закона от *** № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4), особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 6).
Во исполнение пункта 6 статьи 18 указанного Закона Правительством Российской Федерации принято Постановление от *** *** «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», которое вступило в силу *** (далее - Постановление N 442).
В силу пункта «г» Постановления N 442, при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от *** N 214-ФЗ.
Согласно абзацу 2 пункта «н» указанного Постановления *** в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В случае выявления отступлений от условий договора и (или) недостатков, предусмотренных ч. 1 ст. 7 Федерального закона от *** № 214-ФЗ, Постановлением *** установлены следующие особенности передачи завершенного строительством объекта долевого участия:
1) при обнаружении существенных нарушений требований по качеству объекта долевого строительства (то есть недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования) - то до подписания передаточного акта осуществляется составление акта осмотра.
Акт осмотра составляется в порядке пп. «л» п. 1 Постановления ***, с участием привлекаемого участником долевого строительства специалиста, отвечающего требованиям, предъявляемым к специалисту пп. «к» п. 1 Постановления *** (абз. 2 пп. «в», абз. 1 пп. «г» п. 1 Постановления ***).
2) при отсутствии существенных нарушений требований по качеству объекта долевого строительства - в передаточном акте указывается перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком (абз. 3 подпункта «в» Постановления ***).
Критичность замечаний определяется по Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов (утв. Главной инспекцией Госархстройнадзора РФ ***).
В этом случае, когда выявленные в ходе приемки объекта долевого строительства недостатки по качеству не относятся к существенным, дольщик не может воспользоваться правом, предоставленным п. 5 ст. 8 Федерального закона от *** № 214-ФЗ, то есть правом отказаться от составления и подписания передаточного акта.
Так, указанные в судебном решении от *** недостатки являются несущественными, устранимыми, они не препятствовали использовать объект строительства по назначению, они не делают жилое помещение непригодным для проживания. Возможность устранения недостатков свидетельствует о том, что данные недостатки существенными, препятствующими использовать объект строительства по назначению, не являются, и при таких обстоятельствах у истцов отсутствовали основания для отказа от подписания передаточного акта.
Сами по себе устранимые недостатки объекта строительства не являются основанием для отказа дольщика от подписания акта передачи объекта, а подписание такого акта не лишает участника долевого строительства права требовать устранения выявленных недостатков, чем и воспользовались истцы в предусмотренном законом порядке.
Обнаруженные недостатки были устранены застройщиком, о чем было сообщено истцам, однако последние объект не приняли, в связи с чем, застройщик обоснованно расценил поведение истцов как уклонение от подписания передаточного акта и правомерно составил односторонний акт, его действия соответствуют требованиям Постановления Правительства РФ от *** ***.
Иные доводы истца при таких обстоятельствах не свидетельствуют о незаконности составления оспариваемого акта приема-передачи квартиры, в связи с чем, не могут быть приняты судом во внимание.
Давая оценку представленным доказательствам в их совокупной и взаимной связи, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, условиями договора долевого участия в строительстве от ***, установив, что право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта, приходит к выводу, что акт составлен в соответствии с действующим законодательством, и не ущемляет прав истцов как потребителей, поскольку недостатки, на которые ссылаются истцы, не являются существенными и не препятствуют использованию объекта долевого строительства по назначению.
Отказ в удовлетворении исковых требований о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, исключает основания для удовлетворения производных от основного исковых требований применении последствий недействительности сделки, возмещении судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Малыхина В.С., Малыхиной В.П. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КСИ-СТРОЙ» о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, расположенной по адресу ***, составленного ***, применении последствий недействительности сделки, возмещении судебных расходов – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.И. Новоселецкая
Решение в окончательной форме изготовлено 15.09.2026